Верховный Суд Российской Федерации
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 ноября 2014 года N 305-ЭС14-1452


Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг).
При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения

(Извлечение)

Между Департаментом городского имущества г.Москвы (арендодателем; далее - департамент) и обществом (арендатором) 14 декабря 2006 года заключен договор аренды находящегося в собственности г.Москвы нежилого помещения.

Договором установлена обязанность арендатора самостоятельно заключить соответствующие договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования общей собственностью в размере, пропорциональном арендуемой площади.

Во исполнение указанного обязательства арендатор заключил с государственным унитарным предприятием агентский договор от 25 декабря 2006 года на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг.

На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, в котором находится арендуемое нежилое помещение, приняты решения: о расторжении договора управления домом с государственным унитарным предприятием; о выборе новой управляющей организации - управляющей компании.

Впоследствии между управляющей компанией и государственным учреждением г.Москвы, действующим от имени собственника (г.Москвы) жилых и нежилых помещений, заключен договор управления этим домом от 1 января 2009 года, в соответствии с которым управляющая компания обязалась оказывать собственнику услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги, а собственник обязался вносить плату за оказанные услуги и коммунальные платежи.

Государственное унитарное предприятие письменно уведомило общество (арендатора) о расторжении с 1 сентября 2010 года заключенного между ними договора от 25 декабря 2006 года.

Арендатор договор с управляющей компанией на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг не заключил.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платежей за предоставленные коммунальные услуги, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу и департаменту о взыскании образовавшейся задолженности.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда и постановлением суда округа, иск управляющей компании к обществу удовлетворен, в иске к департаменту отказано.

Суды, руководствуясь ст.ст.210, 307, 309, 310, 330, 408, 616 ГК РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года N 354, пришли к выводу о том, что общество, являясь арендатором нежилого помещения и непосредственным потребителем коммунальных услуг, должно производить управляющей организации оплату предоставленных коммунальных услуг, а также вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, учитывая, что данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена положениями ст.616 ГК РФ.

Отказывая в иске к департаменту, суды указали, что собственник в силу заключенного с обществом договора аренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение и, следовательно, не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение названных обязательств.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 10 ноября 2014 года судебные акты судов нижестоящих инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Ни Гражданский кодекс РФ, ни иные законы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, суды исходили из наличия в договоре аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, что, по мнению судов, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного ст.210 ГК РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед управляющей компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. Стороной договора аренды от 14 декабря 2006 года управляющая компания не является, и, следовательно, этот договор не предусматривал ее права требовать с общества оплаты коммунальных услуг.

Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов.

Необоснованной также является ссылка судов на ст.616 ГК РФ. Пункт 2 названной статьи предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поэтому с общества, как арендатора нежилого помещения, необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома в пользу управляющей компании.

В то же время суды необоснованно освободили от ответственности по иску департамент как собственника спорного нежилого помещения.

Электронный текст документа

подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:

Бюллетень Верховного Суда

Российской Федерации,

N 6, июнь 2015 года