СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2022 года Дело N 33-8/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Верюлина А.В.,
судей Ганченковой В.А., Лесновой И.С.,
при секретаре Марининой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 марта 2022 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Сорокиной Ольги Владимировны к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия о взыскании убытков на устранение недостатков приобретённого нежилого здания по апелляционной жалобе представителя Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия Фонова Алексея Леонидовича на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 11 августа 2021 г.
Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Сорокина О.В. обратилась в суд с иском к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее - Госкомимущество Республики Мордовия) о взыскании убытков на устранение недостатков приобретённого нежилого здания.
В обоснование требований указано, что она признана победителем продажи посредством публичного предложения в электронной форме имущества государственной казны Республики Мордовия.
В состав имущества вошли объекты недвижимости:
- нежилое здание по адресу: <адрес>, 1964 года постройки, площадью 821,1 кв.м, кадастровый <N>;
- нежилое здание по адресу: <адрес>, 1964 года постройки, площадью 204,9 кв.м, кадастровый <N>;
- нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 3, 1970 года постройки, площадью 74,3 кв.м, кадастровый <N>;
- земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов культуры, площадь 2122 кв.м, кадастровый <N>.
20 января 2021 г. между Госкомимуществом Республики Мордовия, действующим от имени Республики Мордовия (продавец) и Сорокиной О.В. (покупатель) заключён договор купли-продажи государственного имущества N 11, по условиям которого продавец обязался передать в порядке и на условиях, определённых договором, в собственность покупателя вышеуказанное государственное имущество.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи имущества составила 16 082 400 рублей. Оплата по договору осуществлена в полном объёме.
В силу пункта 3.2 договора продавец в срок не позднее 30 дней после надлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате имущества, обеспечивает передачу покупателю имущества по акту приёма-передачи.
По акту приёма-передачи от 11 февраля 2021 г. имущество по договору от 20 января 2021 г. N 11 передано от продавца покупателю. Однако ключи от зданий и помещений в день подписания акта не переданы. Только 15 февраля 2021 г. ей были переданы ключи от нежилого здания, площадью 821,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
После получения ключей выяснилось, что в здании полностью демонтированы крыльцо, козырек и пандус, пожарная лестница, срезана металлическая решетка на окне, разбиты стекла, в здании отсутствует система отопления: срезаны трубы и батареи во всем здании, здание полностью разморожено, отсутствует водопровод и электричество.
Данная информация 15 февраля 2021 г. была незамедлительно доведена до сведения ответчика с просьбой привести здание в первоначальное состояние. Однако никаких действий ответчиком принято не было.
Государственная регистрация перехода права собственности на здание осуществлена 26 февраля 2021 г.
В связи с бездействием ответчика она обратилась для проведения независимого экспертного исследования. 10 марта 2021 г. состоялся экспертный осмотр с участием представителей ответчика.
В соответствии с экспертным заключением N 46/03/2021-э общества с ограниченной ответственностью "Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки" (далее - ООО "Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки") в ходе проведения экспертного осмотра здания установлено, что отопление в здании отсутствует, подводящие трубопроводы системы отопления, радиаторы отопления и их крепления к стене отсутствуют, здание полностью разморожено, электроосвещение в здании отсутствует, целостность электрической проводки нарушена и частично отсутствует, пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии, её целостность нарушена и частично отсутствует, металлические ограждения лестницы и лестничных маршей отсутствуют, окна в помещениях N 3, 6, 17 на первом этаже разбиты, внутренняя отделка стен и потолка частично разрушена, нарушена целостность поверхности, находится в неудовлетворительном состоянии, на поверхности потолка в помещениях здания имеются следы протечки воды и разрушение межплитных стыков, отсутствует канализация, сантехническое оборудование (унитаз и раковина) отсутствуют, металлические ограждения реабилитационные в туалете отсутствуют, внутренние дверные блоки отсутствуют, нарушена целостность дверных проёмов, часть дверных полотен находится в неудовлетворительном состоянии, частично деформировано, имеет отслоения краски, частично отсутствует, в помещении 20 обнаружена протечка кровельного покрытия, ограждение и навес входной группы (крыльца) отсутствуют, пандус и металлические ограждения при входе в здание отсутствуют, противопожарная лестница и площадка с наружной торцевой стены здания отсутствуют. Стоимость ремонтно-восстановительных работ нежилого здания составляет 2 128 209 рублей.
Претензия от 14 апреля 2021 г. о несоответствии состояния переданного по договору нежилого здания конкурсной документации и выплате денежной суммы в размере 2 128 209 рублей ответчиком оставлена без удовлетворения.
Просила суд взыскать с Госкомимущества Республики Мордовия убытки на устранение недостатков приобретённого нежилого здания в размере 2 128 209 рублей.
Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 11 августа 2021 г. исковые требования Сорокиной О.В. удовлетворены частично.
С Госкомимущества Республики Мордовия в пользу Сорокиной О.В. взысканы убытки на устранение недостатков приобретённого нежилого здания в размере 1 937 681 рубля 64 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 145 рублей 35 копеек, а всего 1 954 826 рублей 99 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
И.о. председателя Госкомимущества Республики Мордовия Фонов А.Л. подал апелляционную жалобу на решение суда, в которой просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований.
Указывает, что настоящее дело подлежало рассмотрению Арбитражным судом Республики Мордовия, поскольку Сорокина О.В. является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности - аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом и дополнительным - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Правоотношения, возникшие при заключении договора купли-продажи от 20 января 2021 г. связаны с экономической (предпринимательской) деятельностью Сорокиной О.В. Считает, что отсутствие в договоре указания на наличие у стороны статуса индивидуального предпринимателя, как существенного обстоятельства, определяющего подведомственность спора, не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде. Ходатайство о передаче гражданского дела по подсудности в арбитражный суд первой инстанции не рассмотрел, определение об его удовлетворении или отказе в его удовлетворении не вынес. При этом суд в решении, ссылаясь на положения статьи 401 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу, что обязательства ответчика возникли при осуществлении предпринимательской деятельности.
Кроме того указывает, что решение суда основано на представленном истцом экспертном заключении, полученном во внесудебном порядке, на возмездной основе по заказу заинтересованной в исходе дела стороны, а потому не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства. Более того указанное заключение имеет существенные недостатки: оно по сути является строительно-техническим исследованием, а не отчётом о рыночной стоимости убытков на устранение недостатков приобретённого нежилого помещения. Осмотр объекта исследования проводился после подписания акта приёма-передачи и после регистрации права собственности истца на объекты недвижимости. При подписании акта истец не имела претензий к состоянию, качеству и стоимости передаваемого имущества. С целью установления возникших недостатков исследование должно быть проведено методом сопоставления сведений, полученных в результате натурного осмотра объекта с информацией, содержащейся в конкурсной документации, а не с требованиями действующих градостроительных, строительных норм. Перед специалистом не ставился вопрос о несоответствии объекта характеристикам и требованиям действующих градостроительных, строительных норм и иных нормативных документов. Технические документы на используемую экспертом инструментальную базу к заключению не приложены. Локальная смета не содержит информации о стоимости убытков, а лишь содержит перечень строительных работ, необходимых для текущего (капитального) ремонта здания. Стаж эксперта на момент подготовки экспертного заключения составил 4 месяца. Расчёт стоимости убытков к иску не приложен.
Из пояснений представителя Регионального отделения "Союз художников Республики Мордовия" Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" следует, что здание было построено в 1964 году, капитальный ремонт ни разу не проводился. В здании имелись разрушения внутренней отделки потолка, протечки, полы были отбиты, на первом этаже здания окна были разбиты. Указанные доводы подтверждаются отчётом об оценке рыночной стоимости здания от 3 августа 2020 г., из содержания которого следует, что физический износ здания на дату оценки составляет 46%, состояние объекта удовлетворительное, предполагающее, что его эксплуатация возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. То есть, отчёт содержал полную информацию о состоянии здания и все указанные истцом в иске недостатки имели место быть и учтены оценщиком. В этой связи Сорокина О.В. до заключения договора знала обо всех имеющихся недостатках здания и в её действиях усматриваются признаки злоупотребления правом. Полагает, что имелись основания для назначения по делу судебной экспертизы, однако суд первой инстанции не принял во внимание доводы стороны ответчика о предоставлении времени для подготовки ходатайства о назначении экспертизы и решения в связи с этим организационных вопросов, в том числе вопроса оплаты экспертизы. Считает, что поскольку нежилое здание приведено в ненадлежащее состояние после его передачи покупателю, то в данном случае риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с 11 февраля 2021 г. (с момента, когда продавец исполнил свою обязанность по передаче товара покупателю), и именно Сорокина О.В., как собственник имущества, должна была совершить необходимые действия по обеспечению сохранности имущества. Ответчиком исполнены обязательства продавца по передаче покупателю недвижимости в состоянии, соответствующем конкурсной документации.
Кроме того ссылается на допущенные судом нарушения норм процессуального права, выразившиеся в не оглашении резолютивной части решения суда, в не ознакомлении в установленный законом срок с протоколом судебного заседания.
В возражениях на апелляционную жалобу Сорокина О.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец Сорокина О.В., её представитель - адвокат Екония Л.Ю., представитель ответчика Госкомимущества Республики Мордовия, представитель третьего лица Регионального отделения "Союз художников Республики Мордовия" Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство дела суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель третьего лица Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия "Фонд имущества" Агафонова Е.Г. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, приказом Госкомимущества Республики Мордовия N 352-У от 20 сентября 2019 г. "Об изъятии из оперативного управления недвижимого имущества в государственную казну Республики Мордовия" из оперативного управления ГБУК "Мордовский республиканский музей изобразительных искусств им. С.Д. Эрьзи" в государственную казну Республики Мордовия изъято недвижимое имущество, в том числе здание дома художников, площадью 821,10 кв.м, адрес: <адрес> (т.1, л.д.220-221).
Указанное имущество принято от ГБУК "Мордовский республиканский музей изобразительных искусств им. С.Д. Эрьзи" по акту приёма-передачи N 122к от 23 сентября 2019 г. (т.1, л.д.222, 223).
Согласно государственному контракту на оказание услуги по определению рыночной стоимости государственного имущества N 42 от 23 июля 2020 г. общество с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" выполнило работу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 23 июля 2020 г. для целей использования в качестве рекомендуемой величины стоимости для совершения сделки по продаже объектов государственного имущества, находящихся в государственной казне Республики Мордовия (т.2, л.д.16-100).
В результате выполненных расчётов, оценщик пришёл к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки - нежилого здания, площадью 821,1 кв.м, с кадастровым <N>, по состоянию на 23 июля 2020 г. с учётом округлений составит 16 341 000 рублей с НДС, 13 617 500 рублей без НДС.
В отчёте N 20/07/270-н об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 3 августа 2020 г. оценщик в описании технического состояния двухэтажного нежилого здания (литер А, А1), 1964 года постройки, указал, что состояние объекта оценивается как удовлетворительное, наружная отделка отсутствует, внутренняя отделка простая, требует ремонта, коммуникации: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация находятся в удовлетворительном состоянии.
Распоряжением Правительства Республики Мордовия от 27 ноября 2020 г. N 800-р принято решение о приватизации имущества государственной казны Республики Мордовия, расположенного по адресу: <адрес>, путём продажи посредством публичного предложения в электронной форме (т.1, л.д.9-12).
В состав подлежащего приватизации имущества вошли объекты недвижимости со следующими характеристиками:
- нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, 1964 года постройки, площадью 821,1 кв.м, кадастровый <N>, фундамент железобетонный, стены кирпичные, перекрытия железобетонные, кровля - шифер, полы дощатые крашенные, оконные проёмы глухие, двери простые. Внутренняя отделка: штукатурка стен, окраска пола. Здание оборудовано центральным отоплением, водопроводом, электрифицировано. Цена первоначального предложения - 16 341 000 рублей, минимальная цена предложения - 8 170 500 рублей;
- нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, 1964 года постройки, площадью 204,9 кв.м, кадастровый <N>, фундамент железобетонный, стены кирпичные, перекрытия железобетонные, кровля мягкая, полы дощатые, оконные проемы двойные, двери простые. Внутренняя отделка: штукатурка. Здание оборудовано печным отоплением, электрифицировано. Цена первоначального предложения - 525 000 рублей, минимальная цена предложения - 262 500 рублей;
- нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 3, 1970 года постройки, площадью 74,3 кв.м, кадастровый <N>, фундамент бетонный ленточный, стены кирпичные, перекрытия железобетонные, кровля шиферная, полы бетонные, металлические ворота с калиткой. Внутренняя отделка: штукатурка, окраска. Помещение электрифицировано. Цена первоначального предложения - 797 000 рублей, минимальная цена предложения - 398 500 рублей.
На сайте www.torgi.gov.ru 8 декабря 2020 г. размещено извещение о продаже Государственным комитетом имущественных и земельных отношений Республики Мордовия лота N 1, в состав которого вошло указанное выше недвижимое имущество, а также земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов культуры, площадь 2122 кв.м, кадастровый <N>.
Начальная цена продажи имущества определена в 26 804 000 рублей.
При этом в извещении в описании характеристик нежилого здания площадью 821,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> указано, что здание оборудовано центральным отоплением, водопроводом, электрифицировано, имеет внутреннюю отделку: штукатурка стен, окраска пола; фундамент здания железобетонный, стены кирпичные, перекрытия железобетонные, кровля шиферная, полы дощатые крашенные, оконные проемы глухие, двери простые (т.1, л.д.178-184).
Опубликованы фотографии нежилого здания, в том числе фасада, крыльца с пандусом, внутренних помещений, а также выписка из отчёта N 20/07/270-н об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 3 августа 2020 г. (т.1, л.д.13-18, 19-32).
В соответствии с протоколом N 2 от 14 января 2021 г. победителем признана Сорокина О.В. (т.1, л.д.172-174).
20 января 2021 г. между Госкомимуществом Республики Мордовия и Сорокиной О.В. заключён договор N 11 купли-продажи государственного имущества (т.1, л.д.37-39, 196-200).
Предметом договора купли продажи является вышеуказанное государственное имущество.
Согласно пункту 2.1 договора цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 16 082 400 рублей, в том числе НДС в размере 1 766 300 рублей. Обязательства Сорокиной О.В. по оплате цены договора исполнены в полном объёме.
Из пояснений представителя истца судом установлено, что истец перед заключением договора купли-продажи осмотрела нежилое здание, в том числе его внутренние помещения.
По акту приёма-передачи от 11 февраля 2021 г. государственное имущество по договору от 20 января 2021 г. N 11 передано от продавца покупателю (т.1, л.д.41, 170-171).
Согласно пункту 2 акта приёма-передачи покупатель не имеет претензий к продавцу в отношении состояния, качества и стоимости переданного имущества.
Однако установлено, что в момент подписания передаточного акта от 11 февраля 2021 г. нежилое здание покупателем не осматривалось, ключи от здания у продавца отсутствовали. Нежилое здание перешло в фактическое владение Сорокиной О.В. только после того как ей были переданы ключи от здания, то есть 15 февраля 2021 г.
15 февраля 2021 г. между председателем Регионального отделения "Союз художников Республики Мордовия" Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" Нарбековой Л.Н. и Сорокиной О.В. подписан акт приёма-передачи ключей от помещения по адресу: <адрес> (т.1, л.д.42).
Право собственности на нежилое здание, площадью 821,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано Сорокиной О.В. 26 февраля 2021 г. (т.2, л.д.150-151).
Из искового заявления следует, что после получения ключей истцом было установлено, что в здании полностью демонтированы крыльцо, козырек и пандус, пожарная лестница; срезана металлическая решетка на окне, разбиты стекла, в здании отсутствует система отопления: срезаны трубы и батареи во всем здании, здание полностью разморожено, отсутствует водопровод и электричество.
В этой связи Сорокина О.В. обратилась в Госкомимущество Республики Мордовия с письменным заявлением от 15 февраля 2021 г., в котором указала на недостатки имущества, выявленные после передачи ключей от нежилого помещения, и просила установить виновных лиц, либо привести здание в первоначальное состояние (т.1, л.д.43).
В ответе от 16 марта 2021 г. Госкомимуществом Республики Мордовия сообщено, что имущество, приобретённое по договору N 11 купли-продажи от 20 января 2021 г., на момент продажи находилось в пользовании (хранении) у Регионального отделения "Союз художников Республики Мордовия" Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России". По условиям договора безвозмездного пользования от 11 сентября 2013 г. пользователь (хранитель) обязан поддерживать имущество в надлежащем состоянии, обеспечить сохранность имущества в течение срока действия договора. Движимое имущество, указанное в заявлении (крыльцо, пандус, козырек, пожарная лестница) в составе имущества государственной казны Республики Мордовия не числилось (т.1, л.д.54).
