СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2022 года Дело N 33-814/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Шумилова А.А.,
судей Уряднова С.Н., Димитриевой Л.В.,
при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Минетулловой Л.З. к Васильевой Н.Г. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, о признании строения самовольной постройкой и понуждении снести постройку, по встречному иску Васильевой Н.Г. к Минетулловой Л.З., администрации Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики о признании недействительным договора аренды и о применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционной жалобе Васильевой Н.Г. на решение Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 1 декабря 2021 года.
Заслушав доклад судьи Уряднова С.Н., судебная коллегия
установила:
Минетуллова Л.З. обратилась в суд с иском к администрации Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики о понуждении снести постройку. В ходе рассмотрения дела истец изменил требования и просил обязать Васильеву Н.Г. устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером N, расположенным по адресу: <адрес>; признать спорное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, самовольной постройкой и обязать Васильеву Н.Г. осуществить снос спорного строения за счет собственных средств, мотивируя исковые требования тем, что она на основании договора аренды N от 3 декабря 2019 года, заключенного с администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, является арендатором вышеуказанного земельного участка площадью 552 кв.м. При заключении договора аренды администрация Мариинско-Посадского городского поселения не предоставила ей информацию о наличии каких-либо строений, помимо административного здания, на территории земельного участка с кадастровым номером N. Между тем в ходе проведения геодезических работ было выявлено, что на этом земельном участке расположено также иное строение, обладающее признаками самовольной постройки, которым владеет Васильева Н.Г. при отсутствии правоустанавливающих документов. Считает, что Васильева Н.Г. самовольно заняла земельный участок, переданный ей в аренду, а потому самовольная постройка подлежит сносу, поскольку нарушает её права.
Васильева Н.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики и Минетулловой Л.З. о признании недействительным договора аренды земельного участка N, заключенного 3 декабря 2019 года между Минетулловой Л.З. и администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Чувашской Республики в отношении земельного участка с кадастровым номером N, о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права аренды Минетулловой Л.З. на земельный участок с кадастровым номером N, мотивируя встречные исковые требования тем, что спорная надворная постройка была предоставлена её отцу ФИО1 совместно с квартирой N в четырехквартирном доме N по <адрес>, и использовалась их семьей постоянно с 1986 года. В настоящее время она является собственником лишь 1/3 доли вышеуказанной квартиры, собственником другой 1/3 доли является ФИО2. Еще 1/3 доля принадлежала ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ. При заключении ответчиками договора аренды арендодатель обязан был предупредить Минетуллову Л.З. о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. На момент подписания передачи земельного участка по договору аренды спорная постройка уже имелась, между тем у арендатора не возникло вопросов относительно постройки. Претензии возникли позднее, что свидетельствует о злоупотреблении Минетулловой Л.З. правом.
В судебное заседание Минетуллова Л.З. не явилась, обеспечила участие в суде представителя Комаристовой Ю.И., поддержавшей первоначальные исковые требования и не признавшей встречный иск.
Напротив, Васильева Н.Г. в судебном заседании иск Минетулловой Л.З. не признала, свои исковые требования поддержала.
Ответчик администрация Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, третьи лица Министерство культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике своих представителей в суд не направили, третье лицо Фомина Е.В. в суд не явилась, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела.
Третье лицо Ефимова С.И. в судебном заседании полагала исковые требования Минетулловой Л.З. не подлежащими удовлетворению, исковые требования Васильевой Н.Г. поддержала.
Мариинско-Посадский районный суд Чувашской Республики, рассмотрев предъявленные исковые требования, 1 декабря 2021 года принял решение, которым постановил:
"обязать Васильеву Н.Г. устранить препятствия в пользовании Минетулловой Лилией Зинуровной земельным участком с кадастровым номером N, расположенным по адресу: <адрес>. Признать строение (сарай), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, самовольной постройкой, обязать Васильеву Н.Г. за свой счёт снести строение (сарай), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N.
В удовлетворении иска Васильевой Н.Г. о признании недействительным договора N аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенного между администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики и Минетулловой Л.З. 3 декабря 2019г., о применении последствий недействительности сделки отказать.
Взыскать с Васильевой Н.Г. в пользу Минетулловой Л.З. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 300 (триста) руб.".
С указанным решением не согласилась Васильева Н.Г., подавшая апелляционную жалобу.
В обоснование апелляционной жалобы Васильева Н.Г. указала на то, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, поскольку не учел, что сарай, обязанность снести который была возложена на неё, возведен одновременно со строительством дома Марпосадским лесхозом и предоставлен её отцу до 1995 года, когда еще не было такого понятия как самовольная постройка. Следовательно, объект не может быть снесен как самовольная постройка. Относительно земельного участка с кадастровым номером N допущена реестровая ошибка, которая заключается в том, что при определении границ этого участка не было учтено это строение. Кроме того, суд оставил без оценки и то обстоятельство, что она более 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владела этим сараем.
Просила отменить решение Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 1 декабря 2021 года и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Минетулловой Л.З.
Минетуллова Л.З. представила письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просила оставить жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Васильева Н.Г. и третье лицо Ефимова С.И. апелляционную жалобу поддержали.
Минетуллова Л.З. и её представитель Комаристова Ю.И. просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик администрация Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, третьи лица Министерство культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике своих представителей в суд не направили, третье лицо Ефимова С.И. в суд не явилась, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела.
Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по <адрес> ещё до 1976 года располагалось здание конторы Марпосадского лесхоза.
В 1974 году по смежеству с этой конторой Марпосадскому лесхозу был отведен земельный участок площадью 0,83 га. по <адрес> для строительства крупнопанельного 2-х этажного 4-х квартирного жилого дома
Из представленного суду проекта строительства 4-х квартирного 2-х этажного жилого дома с трехкомнатными квартирами с реконструкцией котельной в г. Марпосаде Чувашской АССР, изготовленного проектным институтом "Чувашгражданпроект" в 1976 году по заказу Марпосадского лесхоза, следует, что на территории участка для строительства дома, кроме самого дома, были предусмотрены детская игровая площадка, площадка для сушки белья и место накопителя (емкость 100 куб. м).
В проекте имеется общий план земельного участка, на котором планировалось строительство жилого дома, с отражением на нём существовавшей на тот момент конторы лесхоза. В этом плане проекта земельные участки, подлежащие передаче под строительство дома и оставлению под контору, разграничены прямой условной (пунктирной) линией без привязки к существующим строениям (т. 1 л.д.52-59).
В плане земельного участка, отраженного в техническом паспорте дома N по <адрес> (конторы лесхоза), изготовленного 19 сентября 1989 года, указано, что земельный участок имеет фактическую площадь 552,5 кв.м. На плане какие-либо строения, относящиеся к конторе лесхоза со стороны земельного участка отведенного под строительство жилого дома N по <адрес>, не обозначены. При этом граница земельных участков с этой стороны имеет ломанную линию (т. 1 л.д. 44-51).
7 сентября 1992 года главой администрации г. Мариинский-Посад Чувашской Республики издано постановление N о перерегистрации земель Мариинско-Посадского мехлесхоза, в соответствии с которым произведена перерегистрация земельных участков Мариинско-Посадского мехлесхоза на общей площади 8 731, 7 кв.м. с закреплением этих земель в постоянное пользование под использование под постройки, в числе прочего и под здание конторы по <адрес> площадью 552, 5 кв.м. и под жилой дом по <адрес> площадью 704, 3 кв.м. (т. 1 л.д. 75).
В плане земельного участка, отраженного в техническом паспорте жилого дома N 12 по <адрес>, изготовленного в мае 2005 года по заказу Марпосадского мехлесхоза, указано, что земельный участок имеет фактическую площадь 704,30 кв.м. На плане при доме также не обозначено никаких строений. Условная граница придомовой территории с северной стороны (со стороны землепользования по <адрес>), обозначенная пунктиром, указана прямой на расстоянии 2,8 м. от стены дома (т.2 л.д.5).
Общая граница этого земельного участка и смежного земельного участка по <адрес>, отраженная в плане от 19 сентября 1989 года, визуально не совпадает, при том, что иных сформированных земельных участков между ними не имеется.
В период нахождения земельного участка по <адрес> в пользовании ФГУ "Мариинско-Посадский лесхоз", 2 декабря 2005 года ООО НПП "Аршин" по заказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике было проведено межевание участка.
Согласно землеустроительному (межевому) делу земельного участка с кадастровым номером N, граница земельного участка по <адрес> проходит по границе существующего ограждения и по существующим строениям. Узловыми и поворотными точками границ участка являются столбы существующего ограждения и углы существующих строений.
Согласно схеме и карте (плану) границ объекта землеустройства с кадастровым номером N ФГУ "Мариинско-Посадский лесхоз" при межевании в границы отмежеванного земельного участка включены два каменных нежилых строения под номерами 6 и 7 по смежеству с землями МУП Мариинско-Посадского района "МПО ЖКХ" (с кадастровым номером N) (т. 1 л.д. 171-214).
При этом право собственности на нежилое строение под N к тому моменту уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость под кадастровым (условным) номером N, как гараж площадью ... кв.м., за ФИО4 на основании договора купли-продажи от 9 апреля 1991 года (т. 1 л.д. 61).
Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики от 30 марта 2021 года земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на кадастровый учет ФГБУ "ФКП Росреестра" по Чувашской Республике-Чувашии в 2005 году (т. 1 л.д. 65).
Визуально сопоставляя границы земельного участка с кадастровым номером N, указанные в схеме и карте (плане) границ объекта землеустройства, имеющиеся в межевом деле, с границами этого же земельного участка, указанными в вышеуказанном плане этого же участка от 19 сентября 1989 года, со стороны земельного участка по <адрес> видно, что они различны. Если в плане 1989 года земельные участки под нежилыми строениями, указанными в межевом деле под номерами 6 и 7, были вынесены за пределы земельного участка с кадастровым номером N, то при межевании в 2005 году они были включены в границы этого участка, при том, что общая площадь земельного участка указана одна и та же.
Межевание земельного участка при жилом доме N по <адрес> на момент принятия обжалованного решения суда, не проводилось.
В настоящее время основное нежилое здание, наименованием контора с кадастровым номером N, находящееся на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Минетулловой Л.З. на основании договора купли-продажи от 20 сентября 2019 года (т. 1 л.д. 8, 9).
Земельный участок с кадастровым номером N площадью 552 кв.м. находится в неразграниченной государственной собственности, имеет целевое назначение для использования под административное здание.
3 декабря 2019 года между администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики и Минетулловой Л.З. заключен договор N аренды вышеуказанного земельного участка сроком до 2 декабря 2024 года.
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Описание местоположения границ земельного участка содержится в ЕГРН (т. 1 л.д.11-15).
25 сентября 2020 года Минетуллова Л.З. заключила договор на производство кадастровых работ с ООО "Институт Инженерных Изысканий", предметом которого явилось подготовка отчетной документации: акта сдачи межевых знаков (вынос точек на местности) земельного участка с кадастровым номером N (т. 1 л.д. 16-18).
1 октября 2020 года стороны договора подписали акт о сдаче межевых знаков на наблюдение за сохранностью (т. 1 л.д. 19).
В 2021 году ООО "НПП "Вершина" по заказу Минетулловой Л.З. изготовлена схема расположения земельного участка с кадастровым номером N на кадастровом плане территории (т. 1 л.д.164).
Согласно этой схеме граница земельного участка с кадастровым номером N, учтенного в ЕГРН, проходит непосредственно по двум строениям, - зданию конторы Минетулловой Л.З. и гаражу, находящемуся в общей долевой собственности ФИО5, Ефимовой С.И. и ФИО6 после смерти ФИО4, при том, что по межевому делу граница должна была проходить по существующим ограждениям и стенам существующих строений. И, кроме того, в состав земельного участка полностью включено нежилое строение - каменный сарай, находящийся в пользовании ответчика по первоначальному иску Васильевой Н.Г., утверждавшей, что это строение наряду с тремя другими, является вспомогательным применительно к жилому дому по <адрес>, в котором ей принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру N после смерти отца ФИО1.
Полагая, что межевое дело, подготовленное 2 декабря 2005 года ООО НПП "Аршин", и схема границ земельного участка с кадастровым номером N, изготовленная в 2021 году ООО "НПП "Вершина", подтверждают факт самовольного занятия Васильевой Н.Г. части арендованного земельного участка, Минетуллова Л.З. обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
В ходе судебного разбирательства дела, 14 мая 2021 года директор БУ Чувашской Республики "Мариинско-Посадское лесничество" ФИО7 выдал Васильевой Н.Г. справку, из содержания которой следует, что ФИО1 - отцу Васильевой Н.Г. была предоставлена служебная квартира с земельным участком под надворную постройку, на котором в последующем лесхозом был построен сарай, который был передан семье ФИО1 и используется с 1986 года по настоящее время (т.1 л.д. 122).
Разрешая предъявленные исковые требования и удовлетворяя первоначальные исковые требования Минетулловой Л.З., а также отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Васильевой Н.Г., суд первой инстанции, сославшись на положения статей 128, 130, 166, 222, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 105 Гражданского кодекса РСФСР (далее - ГК РСФСР), исходил из того, что Васильевой Н.Г. не представлено доказательств строительства спорного строения как части многоквартирного дома и его передачи её семье как принадлежность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Поскольку строение (сарай), которым пользуется Васильева Н.Г., находится на земельном участке, находящемся в неразграниченной государственной собственности, не предназначенном для строительства сарая, суд признал указанное строение самовольной постройкой, при том, что Васильева Н.Г. с требованиями о признании права собственности на данную постройку не обращалась. В связи с тем, что самовольное занятие Васильевой Н.Г. земельного участка с кадастровым номером N нарушает права арендатора Минетулловой Л.З. и последняя в соответствии с требованиями закона вправе требовать устранения препятствия в пользовании земельным участком, районный суд признал обоснованными первоначальные исковые требования о понуждении Васильевой Н.Г. снести строение (сарай) за свой счёт. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что Васильева Н.Г. не является стороной договора аренды N от 3 декабря 2019 года и ею не представлено допустимых доказательств того, что оспариваемый ею договор нарушает ее законные права и интересы, и их защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
По правилам ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с Васильевой Н.Г. в пользу Минетулловой Л.З. расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 руб.
С учетом установленных судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств, относящихся к предмету доказывания по делу, а также положений материального и процессуального права, регламентирующих спорные правоотношения и порядок гражданского судопроизводства в судах общей юрисдикции, с принятым по делу решением в обжалованной Васильевой Н.Г. части судебная коллегия согласиться не может.
Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 ГК РФ такое же право принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на законном основании. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
С учетом указанных норм права арендатор земельного участка вправе истребовать из чужого незаконного владения переданное ему в аренду недвижимое имущество.
Как указано в п. 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.
Таким доказательством применительно к недвижимому имуществу является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации такое право доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Из пояснений представителя Минетулловой Л.З. Комаристовой Ю.И., данных в суде апелляционной инстанции, следует, что заключая договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, Минетуллова Л.З. полагала, что граница арендуемого ею земельного участка проходит по стенам каменных строений, указанных в межевом деле под номерами 6 и 7, причем сами строения находятся за пределами переданного в аренду земельного участка. Между тем факт прохождения границы по самим строениям выявлен первоначальным истцом лишь в 2020 году в ходе проведения кадастровых работ по выносу характерных точек (межевых знаков) земельного участка на местности, что явилось основанием для обращения в суд с исковыми требованиями к Васильевой Н.Г.
Судебная коллегия полагает возможным отметить, что в соответствии со ст. 70 Земельного кодекса РФ формирование земельного участка происходит посредством кадастрового учета.
В соответствии с ч. 2, п. 3 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к которым относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. К основным сведениям об объекте недвижимости, которые подлежат внесению в ЕГРН относится описание местоположения объекта недвижимости.
