СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2022 года Дело N 33-1583/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Розановой М.А.,
судей Гарбушиной О.В., Кирьяновой О.В.,
при секретаре Гончаренко Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Партизанского муниципального района Приморского края к Яшкиной ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате,
по апелляционной жалобе Яшкиной ФИО10 на решение Находкинского городского суда Приморского края от 20 октября 2020 года, которым исковые требования удовлетворены,
Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., выслушав пояснения представителя ответчика Моторева ФИО11, судебная коллегия,
установила:
администрация Партизанского муниципального района Приморского края обратилась в суд с названным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что 12 апреля 2019 между администрацией Партизанского муниципального района Приморского края и Яшкиной ФИО12 был заключен договор аренды земельного участка N N, по условиям которого, арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым N N, площадью 20741 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>, участок находится примерно в <адрес> м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование земельного участка: курортная деятельность. Согласно пункту 3.2 договора аренды, арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком согласно прилагаемому к настоящему договору расчету. Ежегодный размер арендной платы составляет 6090287,91 рублей. Яшкиной ФИО13 был внесен один платеж в размере 1000000 рублей и задаток для участия в аукционе в сумме 69420,13 рублей. Задолженность ответчика по арендной плате за 2019 год составляет 3335610,03 рублей, за 2020 год - 6090287,91 рублей. 17 марта 2020 года администрацией Партизанского муниципального района в адрес Яшкиной ФИО14 направлена претензия с требованием об уплате образовавшейся задолженности по договору аренды. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в общей сумме 9425 897, 94 рублей.
Представитель Яшкиной ФИО15 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поскольку ответчик не имел возможности использовать арендованное имущество по обстоятельствам, не зависящим от нее как от арендатора.
Яшкина ФИО16 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В судебное заседание представитель администрации Партизанского муниципального района Приморского края не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие.
Решением Находкинского городского суда Приморского края от 20 октября 2020 года исковые требования удовлетворены, суд взыскал с Яшкиной ФИО17 в пользу администрации Партизанского муниципального района Приморского края задолженность по договору аренды в размере 9425897, 64 рублей, из которых: 3335610,03 рублей - арендная плата за 2019 год, 6090287,91 рублей - арендная плата за 2020 год, государственную пошлину в размере 55329 рублей.
Не согласившись с постановленным решением, представитель Яшкиной ФИО18 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на те обстоятельства, что при вынесении решения судом не принято во внимание, что задолженность по арендной плате ответчика возникла в том числе и в следствии обстоятельств непреодолимой силы. Распоряжением Правительства Приморского края от 1 апреля 2020 года N 106-рп на органы исполнительной власти Приморского края, государственные унитарные предприятия Приморского края, государственные учреждения Приморского края, являющиеся арендодателями, возложена обязанность по освобождению на период с 18 марта 2020 года по 18 июня 2020 года включительно от внесения арендой платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Приморского края, арендаторов, осуществляющих определенные виды экономической деятельности, в том числе арендаторов, осуществляющих культурную, досуговую, развлекательную, физкультурно-оздоровительную деятельность (86.90.4 ОКВЭД). Пунктом 1.2. указанного Распоряжения установлена обязанность для арендаторов по обеспечению предоставления за период с 19 июня 2020 года по 19 сентября 2020 года отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества с предельным сроком оплаты до 31 декабря 2020 года. Яшкина ФИО19 с момента заключения договора и до настоящего времени не могла пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с его разрешенным видом использования ввиду обстоятельств непреодолимой силы. Период с апреля 2019 года по январь 2020 года обуславливается тем, что Яшкина ФИО20 не могла приступить к освоению земельного участка в связи с оформлением соответствующих документов, в том числе градостроительного плана, который был утвержден Постановлением администрации Партизанского муниципального района N 975 от 1 ноября 2019 года. Кроме того, в указанный период к земельному участку отсутствовал доступ для тяжелой грузовой и строительной техники, в связи с крайне неблагоприятными погодными условиями, а также плохим состоянием дорог до арендованного земельного участка, а период с февраля 2020 года обусловлен объективной невозможностью арендатора по строительству и освоению арендованного земельного участка в связи с пандемией. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" установлена рекомендация для арендодателей для снижения арендной платы, и предоставления отсрочки по арендной плате. Более того, в силу пп. "б" п. 1, п. 2.1 Распоряжения Правительства РФ от 19 марта 2020 года N 670-р, и в силу постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в который входит санаторно-курортная деятельность (86.90.4 ОКВЭД). Арендатору земельного участка, пострадавшему в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предоставляются льготы по уменьшению и освобождению, от уплаты арендных платежей с 1 апреля 2020 года по 1 июля 2020 года. В соответствии с п. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. С учетом максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает, что суд мог рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями п. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ.
В представленных возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Партизанского муниципального района Приморского края просил решение оставить без изменения, ссылаясь на то, что ответчик не является юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, а земельный участок, арендуемый ответчиком не является собственностью Приморского края, в связи с чем, действие распоряжения от 01.04.2020 N 106-па на него не распространяется. Дополнительное соглашение с ответчиком не заключалось, за заключением такого соглашения ответчик не обращалась.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 13 января 2021 года решение Находкинского городского суда Приморского края от 20 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 8 июня 2021 года апелляционное определение отменено.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 июля 2021 года решение Находкинского городского суда Приморского края от 20 октября 2020 года оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 июля 2021 года отменено.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав явившихся лиц, приходит к следующему.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 постановления Губернатора Приморского края от 18 марта 2020 года N 21-пг "О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" на территории Приморского края введен режим повышенной готовности с последующим продлением данного режима до 31 мая 2020 года.
Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ)
В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года, указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5).
Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавшими в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.
Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.
Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств возможности распоряжения арендатором земельным участком в целях, предусмотренных договором аренды, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и обоснованности уклонения арендодателем от заключение дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 апреля 2019 года между администрацией Партизанского муниципального района Приморского края и Яшкиной ФИО21 по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка N N. (т.1 л.д. 8-11)
В соответствии с условиями договора аренды, администрация Партизанского муниципального района Приморского края сдала, а Яшкина ФИО22 приняла в аренду земельный участок с кадастровым N N, площадью 20741 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>, участок находится примерно в <адрес> м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование земельного участка: курортная деятельность.
В соответствии с пунктом 1.2 договора, он подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в двухмесячный срок с момента заключения договора.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор заключен на срок с 12 апреля 2019 года по 11 апреля 2024 года. Одновременно является приемо-сдаточным актом, вступает в силу с момента подписания договора (для третьих лиц - даты государственной регистрации).
8 октября 2019 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора аренды ежегодный размер арендной платы составляет 6090287,91 рублей (внесенный задаток в размере 69420,13 рублей засчитывается в счет частичной оплаты арендной платы за 2019 год). Арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы (Приложение N 1, т.1 л.д. 11), согласно которому, размер арендной платы в год составляет 6090287,91 рублей, размер арендной платы за 2019 год составляет 4405030,16 рублей.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями истец ссылался на то, что ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств и условий указанного договора, не производит арендную плату в установленном размере, ею внесен платеж в размере 1000000 рублей и задаток для участия в аукционе в размере 69420,13 рублей, в связи с этим, у нее образовалась задолженность по арендной плате в размере 9425897, 94 руб. Требование о погашении задолженности от 17 марта 2020 года, направленное в адрес ответчика, оставлено без удовлетворения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции согласился с расчетом задолженности по договору, указав, что введенные ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции не относятся к непреодолимым обстоятельствам и не могли препятствовать осуществлять ответчику определенную деятельность на земельном участке. Неиспользование земельного участка ответчиком вследствие оформления документов на земельный участок, в том числе градостроительного плана не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы. С заявлением о предоставлении отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей ответчик к арендодателю не обращался, противоправных действий со стороны арендодателя, в силу которых арендатор не мог бы использовать земельный участок, судом не установлено.
Не соглашаясь с решением суда, ответчик в суде первой инстанции ссылался то, что приступить к освоению земельного участка по договору аренды в 2019 году она не могла в связи с оформлением соответствующих документов, в том числе градостроительного плана, который был утвержден Постановлением администрации Партизанского муниципального района N 975 от 1 ноября 2019 года, а кроме того, в указанный период к земельному участку отсутствовал доступ для тяжелой грузовой и строительной техники, в связи с крайне неблагоприятными погодными условиями, а также плохим состоянием дорог до арендованного земельного участка, указав аналогичные доводы в своей жалобе.
Рассматривая доводы ответчика о невозможности использования имущества по назначению, значимым обстоятельством, исходя из положений статей 611, 615 ГК РФ являлось установление возможности использования имущества арендатором в соответствии с его назначением и не только в связи с введением режима повышенной готовности на территории субъекта, но и в целом, в соответствии с условиями договора.
Эти обстоятельства судом первой инстанции установлены не были, на обсуждение сторон не выносились (статья 56 ГПК РФ).
Давая оценку доводам жалобы ответчика о невозможности использовать земельный участок по назначению, судебная коллегия принимает во внимание принятое Партизанским районным судом Приморского края 4 октября 2021 года решение по делу по иску Яшкиной ФИО23 к администрации Партизанского муниципального района о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, которым исковые требования были удовлетворены. Не смотря на то, что данное решение вынесено после обжалуемого решения, вместе с тем, вынесенным решением установлено, что действиями администрации Партизанского муниципального района Яшкина ФИО24 была введена в заблуждение относительно возможности осуществления строительства и эксплуатации объекта на предоставленном земельном участке, поскольку переданный в аренду земельный участок для его целевого использования непригоден, в связи с чем, договор аренды был признан недействительным на основании положений ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. С администрации Партизанского муниципального района взысканы уплаченные Яшкиной ФИО25 денежные средства в счет арендных платежей в размере 1000000 руб. и 69420, 13 руб. Решение вступило в законную силу.
Рассматривая доводы жалобы ответчика о непредоставлении истцом отсрочки внесения арендной платы, а также уменьшения ее размера, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Постановлением Губернатора Приморского края от 18 марта 2020 года N 21-пг "О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на основании Федеральных законов от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федераций от 2 марта 2020 года N 5 "О дополнительных мерах по снижению рисков завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" на территории Приморского края введен режим повышенной готовности.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства, предусмотренные договором аренды от 12.04.2019 года, с чем суд апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку материалами дела установлено, что в период с 19 марта 2020 по 17 июля 2020 ответчик не мог осуществлять деятельность на арендованном земельном участке, поскольку на территории Приморского края были введены ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции.
Доказательств обратного истцом суду не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г.
В части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 года органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций") решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Распоряжением Правительства Приморского края от 01.04.2020 N 106-рп на органы исполнительной власти Приморского края, государственные унитарные предприятия Приморского края, государственные учреждения Приморского края, являющиеся арендодателями возложена обязанность по освобождению на период с 18.03.2020 г. по 18.06.2020 г. включительно от внесения арендой платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Приморского края, арендаторов осуществляющих определенные виды экономической деятельности, в том числе арендаторов осуществляющих культурную, досуговую, развлекательную, физкультурно-оздоровительную деятельность (86.90.4 ОКВЭД).
Пунктом 1.2. указанного Распоряжения от 01.04.2020 г. установлена обязанность для арендаторов по обеспечению предоставления за период с 19.06.2020 г. по 19.09.2020 г. отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества с предельным сроком оплаты до 31.12.2020 г.
