СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2022 года Дело N 33-1213/2022
от 17 марта 2022 года N 33-1213/2022
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе
председательствующего Чистяковой Н.М.,
судей Ермалюк А.П., Марковой М.В.,
при секретаре Муравченковой Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Заугарова А.Н. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 8 декабря 2021 года по иску Заугарова А.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" о защите прав потребителей.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения Заугарова А.Н., представителя общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" Авериной Г.А., судебная коллегия
установила:
между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная ипотечная компания ХХI век" (застройщик, далее ООО "Строительная ипотечная компания ХХI век") и К.В. (участник) 12 июля 2016 года заключен договор участия в долевом строительстве N..., по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в срок до 23 сентября 2017 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в течение 90 дней передать объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру строительный N..., расположенную на 8 этаже в секции N 2, входящей в состав жилого комплекса на <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым N... по адресу: <адрес>, площадью 56,69 кв.м. Участник долевого строительства принял на себя обязательство в срок до 30 сентября 2016 года уплатить застройщику цену договора 1 927 460 рублей (л.д. 9-16). Оплата по договору произведена в полном объеме. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
12 апреля 2017 года между К.В. (цедент) и Заугаровым А.Н. (цессионарий) с письменного согласия застройщика (л.д. 21) заключено соглашение уступки прав требования (цессия) N... по договору N... от 12 июля 2016 года. Цена уступки составила 1 600 000 рублей (л.д. 17-20). Оплата по договору произведена в полном объеме. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.
Свои обязательства, предусмотренные пунктом 1.1 договора N... от 12 июля 2016 года, застройщик не исполнил, многоквартирный дом в срок до 23 сентября 2017 года не построил, квартиру в срок не позднее 23 декабря 2017 года Заугарову А.Н. не передал.
27 марта 2018 года Заугаров А.Н. обратился в адрес ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" с претензией о выплате неустойки за период с 24 декабря 2017 года по 23 марта 2018 года в размере 88 341 рубль 92 копейки (л.д. 23).
18 апреля 2018 года между ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" и Заугаровым А.Н. заключено соглашение об урегулировании претензионных требований, согласно которому в связи с нарушением срока передачи квартиры застройщик принял на себя обязательство уплатить участнику денежные средства в размере 295 000 рублей, из которых 294 000 рублей - неустойка, 1000 рублей - компенсация морального вреда, с условием, что квартира будет передана в срок до 1 ноября 2018 года. При этом сторонами согласована рассрочка: 88 500 рублей - в срок до 30 мая 2018 года, 206 500 рублей - в срок до 30 ноября 2018 года (л.д. 22). Обязательство по передаче квартиры в срок до 1 ноября 2018 года и выплате денежных средств в сумме 295 000 рублей не исполнено.
Судебным приказом мирового судьи Вологодской области по судебному участку N 64 от 31 июля 2018 года с ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" в пользу Заугарова А.Н. взысканы неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 88 500 рублей, расходы по оплате юридических услуг - 4000 рублей (л.д. 24).
13 ноября 2018 года судебным приставом-исполнителем ОСП по городу Череповцу N 2 УФССП России по Вологодской области в отношении должника ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" возбуждено исполнительное производство (л.д. 32-33). Денежные средства, взысканные судебным приказом, до настоящего времени не выплачены. Решением Арбитражного суда Вологодской области от 7 сентября 2021 года ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства сроком на один год, конкурсным управляющим утвержден Середа В.В. (л.д. 65-72).
11 мая 2018 года между ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" и обществом с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" (далее ООО "ИНВЕСТСТРОЙ") с согласия Заугарова А.Н. (л.д. 25) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 25 %, адрес объекта: <адрес>, кадастровый N... (согласно разрешению на строительство - корпус 1), который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 13 июня 2018 года (л.д. 84-85).
9 апреля 2019 года Заугарову А.Н. направлено уведомление (л.д. 26) о необходимости заключения с ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" соглашения о перемене лиц в обязательстве к договору N... от 12 июля 2016 года участия в долевом строительстве, согласно пункту 3.4 которого участник долевого строительства дает согласие на переход от застройщика к новому застройщику прав и обязанностей по договору, в связи с чем участник соглашается на изменение условия о сроке, установленного пунктом 1.1 договора (л.д. 27-28). Уведомление получено Заугаровым А.Н. 22 апреля 2019 года, соглашение не подписано.
15 апреля 2021 года Заугаровым А.Н. от ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" получено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д. 29).
В тот же день Заугаров А.Н. обратился в ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" с претензией о выплате неустойки за период с 1 ноября 2018 года по 15 апреля 2021 года в размере 534 163 рублей 43 копеек, а также неустойки за неисполнение условий соглашения от 18 апреля 2018 года в размере 206 500 рублей (л.д. 73-75).
В своем ответе от 29 апреля 2021 года ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" отказало в выплате неустойки, а также, ссылаясь на отказ участника от подписания соглашения о перемене лиц в обязательстве с последующей регистрацией, указало на невозможность передачи Заугарову А.Н. объекта долевого строительства и акта приема-передачи объекта для дальнейшего оформления права собственности, дополнительно пояснив, что с требованием о взыскании неустойки ему надлежит обратиться в ООО "Строительная ипотечная компания XXI век" (л.д. 30-31).
Ссылаясь на нарушение его прав потребителя, 24 сентября 2021 года Заугаров А.Н. обратился в суд с иском к ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" о взыскании неустойки за период с 1 ноября 2018 года по 15 апреля 2021 года в размере 534 163 рубля 43 копейки, неустойки за неисполнение требования в добровольном порядке по соглашению от 18 апреля 2018 года на основании пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон о защите прав потребителей) в размере 292 050 рублей, неустойки за неисполнение требования в добровольном порядке по претензии от 15 апреля 2021 года на основании пункта 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей в размере 333 298 рублей 54 копейки, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.
Протокольным определением суда от 16 ноября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" Середа В.В.
В судебное заседание истец Заугаров А.Н. не явился.
Представитель истца Заугарова А.Н. Гусева М.Я. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" Аверина Г.А. исковые требования не признала.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсный управляющий ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" Середа В.В. не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 8 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований Заугарова А.Н. к ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" о защите прав потребителей отказано.
В апелляционной жалобе Заугаров А.Н. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду нарушения норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что квартира, стоимость которой оплачена им в полном объеме, в согласованные сроки ему не передана, в регистрации права собственности, а также в доступе в жилое помещение ответчик ему препятствует, вынуждая подписать акт приема-передачи на заведомо невыгодных для него условиях, предусматривающих отсутствие финансовых претензий с его стороны.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости и компенсации морального вреда подлежащим отмене.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 389 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями 4, 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве), исходил из того, что Заугаров А.Н. не заключил соглашение о перемене лиц в обязательстве, подлежащее обязательной государственной регистрации, а, значит, ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" не приняло на себя обязательства застройщика по договору N... от 12 июля 2016 года участия в долевом строительстве, поэтому общество не является надлежащим ответчиком и на него не может быть возложена обязанность по исполнению обязательств ООО "Строительная ипотечная компания XXI век", в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
С таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
По условиям договора участия в долевом строительстве от 12 июля 2016 года N... застройщик - ООО "Строительная ипотечная компания ХХI век" обязался до 23 сентября 2017 года построить многоквартирный жилой дом и в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства.
18 апреля 2018 года ООО "Строительная ипотечная компания ХХI век" и Заугаровым А.Н. согласован новый срок передачи квартиры - до 1 ноября 2018 года.
В то же время материалы дела свидетельствуют о том, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> на неделимом земельном участке с кадастровым номером N..., передан правообладателем ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" по договору купли-продажи от 11 мая 2018 года N... ООО "ИНВЕСТСТРОЙ", государственная регистрация права произведена 13 июня 2018 года.
Комитетом по управлению имуществом города Череповца, ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" и ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" 20 июня 2018 года заключено соглашение к договору от 14 июля 2014 года N... аренды земельного участка с кадастровым номером N..., по условиям которого в связи с переходом права на объекты незавершенного строительства (N..., N..., N...), расположенные по адресу: <адрес> на неделимом земельном участке с кадастровым номером N..., право аренды земельного участка для ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" прекращено, установлено считать договор аренды с ним расторгнутым с 13 июня 2018 года; сторона по договору аренды земельного участка заменена с ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" на ООО "ИНВЕСТСТРОЙ".
В разрешение на строительство N... внесены изменения, касающиеся наименования застройщика - ООО "ИНВЕСТСТРОЙ", разрешение на строительство продлено до 29 марта 2021 года.
Согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.
Частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.
В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Аналогичный правовой подход в отношении обязательств, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, содержится и в пункте 9 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому (в редакции на момент возникновения правоотношений сторон) перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Таким образом, с момента подписания договора купли-продажи от 11 мая 2018 года N... и соглашения от 20 июня 2018 года к договору от 14 июля 2014 года N... аренды земельного участка ООО "Строительная ипотечная компания "XXI век" утратило статус застройщика, а ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" приобрело такой статус в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N....
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, надлежащим ответчиком по делу является ООО "ИНВЕСТСТРОЙ", к которому как к новому застройщику перешли все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 15 июля 2015 года N.... При этом вывод суда первой инстанции о том, что отказ Заугарова А.Н. в заключении соглашения о перемене лиц в обязательстве к договору N... от 12 июля 2016 года участия в долевом строительстве лишает его прав требования к ООО "ИНВЕСТСТРОЙ", основан на неверном толковании норм закона, регулирующих правоотношения сторон.
В соответствии с абзацем первым статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (пункт 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (пункт 2).
По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" Правительство Российской Федерации 2 апреля 2020 года утвердило постановление N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - Постановление N 423).
Пунктом 1 Постановления N 423 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
В частности, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (3 апреля 2020 года) до 1 января 2021 года.
Объект долевого строительства Заугарову А.Н. в срок до 1 ноября 2018 года не передан, иные сроки передачи квартиры сторонами не согласованы, в связи с чем у истца возникло право на взыскание предусмотренной статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве неустойки.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 1 ноября 2018 года по 15 апреля 2021 года в размере 534 163 рубля 43 копейки, при этом расчет произведен из дифференцированной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая в период начисления неустойки подвергалась изменениям.