СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2022 года Дело N 33-794/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Никулина П.Н.,
судей Михеева А.А., Сергеевой С.М.,
при секретаре Уваровой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 3 марта 2022 г. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Малышкина С.И. на решение Александровского городского суда Владимирской области от 28 октября 2021 г., которым постановлено:
исковые требования Чугая Игоря Ивановича удовлетворить.
Признать право собственности Малышкина Сергея Ивановича на нежилое помещение кафе "****" с кадастровым номером ****, площадью 82,2 кв.м., расположенное по адресу: **** отсутствующим.
Исключить из единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности Малышкина Сергея Ивановича на нежилое помещение кафе "****" с кадастровым номером ****, площадью 82,2 кв.м., расположенное по адресу: ****
Заслушав доклад судьи Михеева А.А., пояснения представителя истца Валуйкина Р.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Денисова Д.Н. возражавшего относительно апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Чугай И.И. обратился в суд с истцом к Малышкину С.И., в обоснование которого указал, что с 03 сентября 2004 г. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ****, площадью 432,8 кв.м., расположенного по адресу: ****
В конце 2020 года к нему обратился Малышкин С.И. с сообщением о том, что часть указанного помещения, площадью 82,2 кв.м. принадлежит ему, о чем представил правоустанавливающий документ на помещение кафе "****" с кадастровым номером ****, расположенное по адресу: ****
Указывая, что с 2004 года он является единоличным собственником и пользователем данного объекта недвижимости, несет бремя его содержания, площадь зарегистрированного за ответчиком помещения входит в площадь его собственности, истец просил: признать отсутствующим право собственности Малышкина С.И. на помещение кафе "****" с кадастровым номером ****, площадью 82,2 кв.м., расположенное по адресу: ****; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Малышкина С.И. на указанный объект недвижимости.
В судебное заседание суда первой инстанции истец Чугай И.И., о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца адвокат Денисов Д.Н., заявленные требования поддержал. Дополнительно указал, что договор аренды с правом выкупа, заключенный между Малышкиным С.И. и КУМИ администрации Александровского района 26 февраля 1999 г. является ничтожной сделкой, поскольку был заключен в нарушение действовавшего в тот период времени законодательства.
Пояснил, что с момента приобретения в 2004 г. Чугай И.И. единолично пользуется помещением, площадью **** кв.м., в состав которого, согласно данных техпаспорта и фактически, помимо пристроенных к многоквартирному дому, входят и расположенные в нем помещения, на которые зарегистрировано право ответчика. С 2004 года в помещениях расположен магазин. При этом ответчик до 2021 года никаких претензий относительно спорных помещений не предъявлял, расходов по их содержанию не нес.
Ответчик Малышкин С.И., будучи извещенным надлежащим образом, для участия в рассмотрении дела также не явился. Его представители Валуйкин Р.Н. и Гусарова Н.М., заявленные требования не признали, указав, что после приобретения, ответчик пользовался принадлежащим ему помещением кафе "****", площадью 82 кв.м., используя его для хранения ненужных ему вещей. С 2004 года он помещением не пользуется, однако несет расходы по налогообложению, оплате за содержание общего имущества многоквартирного дома. Также ими указано, что спорное помещение является частью многоквартирного дома, в отличие от пристроенного к нему помещения, принадлежащего истцу. Вследствие чего, помещения, права на которые зарегистрированы за истцом и за ответчиком, являются разными, самостоятельными объектами.
Представитель соответчика КУМИ администрации Александровского района Владимирской обл., привлеченного определением суда от 25 июня 2021 г., действующий Пустовалов А.В., вопрос удовлетворения исковых требований оставил на усмотрение суда, указав на отсутствие у комитета каких-либо документов, связанных с передачей спорного объекта в муниципальную собственность и его последующим отчуждением Малышкину С.И.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области для участия в рассмотрении дела не явился, представив письменный отзыв с указанием на то, что на момент регистрации права муниципальной собственности на помещение кафе "****", площадью 82,2 кв.м., с кадастровым номером ****, право собственности на данное помещение, площадью 458,6 кв.м., на основании нотариально удостоверенного договора от 20 июля 1998 г. принадлежало **** и было зарегистрировано в БТИ в действовавшем на тот период времени порядке. Тем самым КУМИ в 1999 г. распоряжение спорным имуществом осуществлять не могло, вследствие чего заявленные в иске требования подлежат удовлетворению.
Третьи лица администрация Александровского района, ГУП Владимирской области "Бюро Технической Инвентаризации", извещенные надлежащим образом, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, вопрос удовлетворения заявленных требований оставили на усмотрение суда.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Малышкин С.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования, указывая на то, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам рассматриваемого спора. Приводя аналогичные доводы изложенным в суде первой инстанции, указывает, что кафе "****" являлось пристройкой к многоквартирному дому и никогда не являлось встроенно-пристроенным помещением, помещения ответчика площадью 82, кв.м. не были включены в уставной капитал Балакиревского механического завода, а были включены в реестр муниципальной собственности. Выражает несогласие с выводами суда, сделанными на основании технического паспорта кафе "****" от 30 ноября 1999 г., в части изменения фактической площади передаваемого помещения в 82,2 кв.м., за счет сноса перегородок, полагая данные выводы вероятностным суждением, указывая, что запись о помещении ответчика, площадью 82,2 кв.м. не изменялась, помещения не перестраивались, запись не погашалась. Указывает, что требования истца не связаны с оспариваем договора аренды с правом выкупа нежилого помещения площадью 82,5 кв.м., права истца данным договором не затрагиваются, стороной указанной сделки он не является. Полагает несостоятельной ссылку на заключение кадастрового инженера **** от 17 мая 20221 г., указавшей, что в состав нежилого помещения с кадастровым номером 33:01:001802:1876, площадью 432,8 кв.м., по адресу: ****, входят все помещения указанные в экспликации площадей к поэтажным планам с номеров 1 по 112, отображенные в техническом паспорте от 24 декабря 2020 г. Несостоятельным полагает вывод суда, что несение Малышкиным С.И. расходов по уплате налогов за спорное помещение не подтверждают факта владения последним спорным имуществом.
Истцом Чугай И.И. принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых он полагает о законности принятого по делу судебного постановления.
В заседание суда апелляционной инстанции иные лица участвующие в деле не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия рассматривает дело в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев дело в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
В силу п.п. 1, 2 ст.69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
Аналогичные нормы содержались в п. 1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утратившего силу с 01 января 2020 г.
Статьей 304 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту постановление Пленума Верховного Суда N 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что Согласно выпискам из ЕГРН истец Чугай И.И. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **** площадью 432,8 расположенного по адресу: ****.
За ответчиком Малышкиным С.И. с 10 июня 2000 г. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение кафе "****" с кадастровым номером **** площадью 82,2 расположенное по адресу: ****.
Постановлением главы администрации Александровского района от 13 июля 1998 г. N 273 в соответствии с письмом организации от 08 октября 1987 г. "О передаче с баланса на баланс", письмом правления Владимирского облпотребсоюза от 28 мая 1998 г., актом приема основных средств "БМЗ" Балакирескому рабкоопу от 04 октября 1989 г., извещения и постановлений главы администрации Александровского района от 03 июля 1992 г. N 207 и от 29 апреля 1997 г. N 188 кафе "****" передано в собственность Александровского районного потребительского общества.
Согласно ответам на запросы суда Приложения к постановлению от 13 июля 1998 г. N 273, за исключением постановления от 29 апреля 1997 г. N 188, на хранение в архив не поступали.
Постановлением главы администрации Александровского района от 29 апреля 1997 г. N 188 реорганизовано Балакиревское ПОСПО путем присоединения к Александровскому районному потребительскому обществу, которое является правопреемником данного предприятия с 01 января 1997 г.
20 июля 1998 г. Александровское районное потребительское общество продало **** нежилое помещение - кафе "****", площадью 458,6 кв.м. на земельном участке площадью 0,1365 га. Указанный договор в действовавшем на тот период времени порядке зарегистрирован в БТИ о чем на договоре имеется соответствующая отметка.
По договору купли-продажи от 10 декабря 2001 г. **** произвел отчуждение **** нежилого помещения - кафе "****", площадью 458,6 кв.м.
17 июня 2002 г. между **** и ООО "Парвиз" заключен договор купли-продажи нежилого помещения - кафе "****", площадью 458,6 кв.м. на земельном участке площадью 1365 кв.м.
На основании договора купли-продажи от 03 сентября 2004 г. ООО "Парвиз" в лице **** произведено отчуждение Чугаю И.И. нежилого помещения площадью 432,8 кв.м.
Согласно приложенного к договору техпаспорту магазина ООО "Парвиз", изготовленному по состоянию на 15 декабря 2003 г., и экспликации к нему, в площадь 432,8 кв.м. входят и помещения, расположенные в МКД на которые претендует ответчик (том 1 л.д. 135-143). Указанный техпаспорт также содержит отметку о том, что уменьшение площади на 25,8 кв.м произошло за счет ремонта, произведенного внутри здания.
02 марта 2021 г. между Чугаем И.И. и АО "Тандер" заключен договор аренды помещения площадью 432,8 под размещение магазина. Согласно техническому паспорту, составленному на 24 декабря 2020 г. площадь нежилого здания с к.н. **** составляет 432,8 кв.м. и включает помещения, расположенные в МКД.
из материалов реестрового дела на объект недвижимого имущества с кадастровым номером ****, распоряжением КУГИ администрации Владимирской области от 12 июля 1996 г. N 809 внесены изменения в план приватизации государственного предприятия "Балакиревский механический завод", который дополнен приложением 1 - перечень объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенных в уставный капитал ОА "БМЗ", передаваемых в муниципальную собственность Александровского района.
В тексте постановления указано, что оно является решением о передаче объектов из перечня 1 в муниципальную собственность Александровского района.
В п. 51 перечня N 1 указан жилой дом по адресу: **** в котором находится кафе "****" с подсобными помещениями для обслуживания населения, площадью 82 кв.м.
Согласно выписке указанное помещение по состоянию на 15 января 2000 включено в реестр муниципальной собственности Александровского района.
26 февраля 1999 г. между КУМИ и Малышкиным С.И. заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения площадью 82 кв.м. по адресу **** на срок с 01 марта 1999 г. по 30 ноября1999 г.
Как следует из технического паспорта кафе "****", датированного 30 ноября 1999 г., приложенного к договору аренды, плана и экспликации к нему, указанный документ изготовлен на помещения общей площадью 453,46 кв.м., являющиеся встроено-пристроенными к зданию МКД, и лишь содержит приписку о том, что фактическая площадь передаваемого помещения составляет 82,2 за счет сноса перегородок.
Согласно протоколу о выполнении обязательств от 26 февраля 1999 г. Малышкин С.И. и КУМИ удостоверили, что обусловленная договором выкупная цена 14832 руб. внесена в полном объеме в обусловленный договором срок.
На основании указанных документов в мае 2000 г. зарегистрировано право собственности КУМИ и его переход к Малышкину С.И.
Согласно данным инвентарного дела N **** на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, 1978 года постройки, в период с 1978 по 1993 годы правообладателем всех помещений (расположенных в МКД и пристроенных к нему) являлся Балакиревский механический завод.
На основании постановления главы местного самоуправления N 273 от 13 июля 1998 г. правообладателем помещений под литерой А1, в состав которых, согласно плану и экспликации входили встроенные в МКД помещения (N 7-11), указано Александровское районное потребительское общество. Общая площадь указанных помещений составляла более 434 кв.м.
Согласно данным технического паспорта по состоянию на 2001 год в помещениях под литерой А1 произведена незначительная перепланировка в результате которой площадь кафе составила 453,46 кв.м. При этом помещения, расположенные на первом этаже МКД (N 7-10) также являются составной частью кафе и входят в его площадь.
Далее в материалах инвентарного дела имеется технический паспорт магазина ООО "Парвиз", согласно плана и экспликации к которому его общая площадь, включающая в себя помещения N 21-27, расположенные на первом этаже МКД, составляет 434,2 кв.м.
При этом согласно всем поименованным документам помещения, расположенные в МКД, имеют выход в пристроенные помещения.
Технический паспорт, приобщенный при регистрации договора аренды, заключенного с Малышкиным С.И. и датированный 1999 г. в части плана помещений и экспликации к нему идентичен техническому паспорту, имеющемуся в материалах инвентарного дела, за исключением приписки о том, что площадь арендуемого помещения составляет 82,2 кв.м.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции на основе исследованных доказательств, пришел к выводу, что фактически право истца и ответчика зарегистрировано на один и тот же объект недвижимого имущества. Также суд первой инстанции признал ничтожным заключенный 26 февраля 1999 г. между КУМИ администрации Александровского района и Малышкиным С.И. договор аренды спорного помещения с правом выкупа, поскольку указанный договор заключен с нарушением порядка приватизации, предусмотренного нормами Закона РФ от 03 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.
Подробно проанализировав представленные в материалы дела правоустанавливающие документы и техническую документацию, суд первой инстанции пришел к верному выводу, о том, что поскольку в 1996 г. часть помещений кафе "****" не могла быть передана в муниципальную собственность, КУМИ администрации Александровского района не мог осуществлять распоряжение ими, в том числе и путем передачи в аренду с последующим отчуждением в собственность Малышкина С.И.
Кроме того, при наличии зарегистрированного в установленном порядке в 1998 г. права собственности **** на помещения кафе "****", площадью 458,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, регистрация в 2001 году права муниципальной собственности на помещения кафе "****", площадью 82,2 кв.м, расположенного по тому же адресу, и его последующий переход к Малышкину С.И. не могли иметь место. Фактически право истца и ответчика зарегистрировано на один и тот же объект недвижимого имущества.
Также судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части признания ничтожной сделкой заключение договора аренды от 26 февраля 1999 г., заключением которого ответчик обосновывает возникновение у него права собственности на спорные помещения, поскольку Малышкин С.И. не являлся лицом, имеющим право выкупа спорного имущества, а договор аренды с правом выкупа муниципального имущества, заключен с нарушением порядка приватизации, предусмотренного нормами Закона РФ от 03 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".
Доводы подателя жалобы о том, что кафе "****" являлось пристройкой к многоквартирному дому и никогда не являлось встроенно-пристроенным помещением, а помещения ответчика площадью 82, кв.м. не были включены в уставной капитал Балакиревского механического завода, являются несостоятельными, поскольку опровергаются представленными правоустанавливающими документами и технической документацией подробно исследованной судом первой инстанции.
