СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2022 года Дело N 33-2529/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Пастухова С.А.,
судей: Ельмеевой О.А., Сорокина А.В.,
при секретаре Свининой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ельмеевой О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Янивец Л.С.
на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 ноября 2021 года
по иску Янивец Людмилы Сабировны к Администрации Шерегешского городского поселения о признании права собственности,
УСТАНОВИЛА:
Янивец Л.С. обратилась в суд с иском к Администрации Шерегешского городского поселения о признании права собственности.
Требования мотивировала тем, что на основании договора аренды земельного участка N от 30 октября 2018 года, заключенного с Администрацией Шерегешского городского поселения (ранее на основании договора аренды N от 06 октября 2015 г.), зарегистрированного в ЕГРП 23 сентября 2020 г., истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 569,82 кв.м.
В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен для использования под строительство кафе.
27.09.2016 истцом в установленном законом порядке получено разрешение N на строительство на данном земельном участке "кафе-блинная". Разрешение было выдано Администрацией Таштагольского муниципального района, которая на тот момент обладала полномочиями по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства на территории Шерегешского городского поселения. С указанного времени осуществлялось строительство объекта.
По окончании срока аренды по первому договору аренды земельного участка с целью перезаключения договора аренды на следующий срок, истцом 13.11.2017 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - кафе площадью застройки 117 кв.м, степень готовности 20%. При этом, строительство объекта не приостанавливалось и в марте 2018 года строительство было завершено.
08.10.2020 истица обратилась в Главное управление архитектуры и строительства Кузбасса с заявлением о внесении изменений в разрешение от 27.06.2016 на строительство объекта капитального строительства "Кафе-блинная". Письмом начальника Главного управления архитектуры и строительства Кузбасса от 13.10.2020 (N) истице было отказано во внесении изменений в разрешение на строительство в части продления срока действия и изменения проектных характеристик объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией на том основании, что срок действия разрешения на строительство истек 27.12.2017 и отсутствии проектной документации.
Далее, 23 апреля 2021 года истица обратилась в Главное управление архитектуры и строительства Кузбасса с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Кафе-блинная". Письмом начальника Главного управления архитектуры и строительства Кузбасса от 28.04.2021 (N) истице было отказано в выдаче разрешения на строительство в отношении объекта со ссылкой на отсутствие документов, предусмотренных частью 7 ст.51 ГрК РФ, в частности в связи с отсутствием положительного заключения экспертизы проектной документации ( п.4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ), отсутствием инженерных изысканий, отсутствие градостроительного плана земельного участка утвержденного в течение трех лет даты обращения, и наличием не снесенного объекта незавершенного строительства.
Вместе с тем, вышеуказанные основания послужившие отказом являются надуманными, так как заявителем (истицей) к заявлению были предоставлены все необходимые документы, указанные в перечне, в том числе:
- отчет по Экспресс-Геологии от 2016 г., согласно которого указан определенный вид грунта основания вновь возводимого здания. При этом, отчет по геологическим изысканиям - это документ, на основании которого решают, целесообразно ли строительство в том или ином месте. С учетом отсутствия возможных отрицательных физико-геологических процессов (что прямо указано в выводах экспресс-геологии) предоставленный заявителем отчет от 2016г. свидетельствует о целесообразности капитального строительства на данном земельном участке;
- положительное заключение экспертизы проектной документации при строительстве объекта - "кафе-блинная" не требовалось, так как оно обязательно только в определённых случаях. При этом, перечень случаев, когда требуется проведение государственной экспертизы проектной документации, является исчерпывающим. Также, указание госоргана на необходимость положительного заключения проектной документации в связи с тем, что капитальное строительство ведется на земельном участке, который входит в границы особо охраняемых природных территорий, противоречит разъяснениям Росприроднадзора. Так было разъяснено, что данные положения закона не применяются к проектной документации объектов капитального строительства, не относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, в случаях, а также, если такие объекты введены в эксплуатацию или разрешение на их строительство выдано до 1 января 2019 года. Следовательно, государственная экспертиза проектной документации не требовалась;
- наличие объекта незавершенного строительства, в отношении которого было подано заявление - не является препятствием для выдачи такого разрешения;
- отсутствие градостроительного плана земельного участка утвержденного в течение трех лет даты обращения, при наличии такого плана (2015 г.) и права собственности на объект незавершенного строительства ( 2017 г.) - не является препятствием к выдаче разрешения.
Кроме того, 02.08.2021 истица обращалась в Главное управление архитектуры и строительства Кузбасса с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта "Кафе-блинная" в эксплуатацию. Письмом начальника Главного управления архитектуры и строительства Кузбасса от 06.08.2021 (NN) истице было отказано в связи с окончанием срока действия разрешения на строительство и отсутствием документов, указанных в части 3 ст. 55 ГрК РФ, без указания на конкретные документы.
При этом, возведенный истцом объект капитального строительства - "Кафе-блинная" соответствует целевому назначению земельного участка, а также установленным земельным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, расположено в границах предоставленного под эти цели земельного участка, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
При получении разрешения на строительство и в ходе производства строительных работ истцом были получены вся необходимые проекты, технические изыскания и экспертизы.
Истица обратилась в Общество с ограниченной ответственностью "Специализированная фирма "РусЭксперТ" для выдачи строительно-технического заключения по обследованию спорного здания.
Согласно заключений N от 23.08.2021 и N 12-21-09-03 от 09.09.2021, здание по адресу: <адрес> соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным нормам и правилам. Проведенное обследование показало, что техническое состояние основных несущих конструкций (фундамента, стен, перемычек, перекрытия, ригелей, лестницы) здания соответствует исправному состоянию - категории технического состояния строительной конструкции или здания в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует. Здание соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью гражданам, находящимся как в самом здании, так и иным лицам, в том числе лицам, находящимся в помещениях, расположенных на соседних земельных участках, а также лицам, владеющим данными земельными участками.
Таким образом, объект обладает признаками самовольной постройки, что, по мнению истца, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Иным способом, кроме обращения в суд, истица лишена возможности оформить право собственности на построенный объект капитального строительства, кроме как путем признания права на самовольную постройку.
Истицей построен объект на принадлежащем ей земельном участке, в соответствии с установленным на нем режимом использования и целевым назначением, при этом ею в установленном порядке было получено разрешение на строительство и принимались все необходимые меры к получению акта ввода объекта в эксплуатацию.
Объект (здание кафе) построено с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и данная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению.
Просит суд признать за ней право собственности на самовольную постройку - объект капитального строительства - отдельно стоящее нежилое здание "кафе - блинная", площадью 268,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42N, по адресу: <адрес>.
Решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований Янивец Людмиле Сабировне отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Янивец Л.С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование апелляционной жалобы указывает доводы аналогичные доводам искового заявления.
Также указывает, что судом не учтено заключение ООО "Специализированная фирма "РусЭксперт" N от 23.08.2021.
Считает, что эксплуатация здания возможна и его конструкция соответствует нормам. Угроза жизни людей отсутствует.
Считает, что допущенные при строительстве нарушения являются несущественными.
Полагает, что судом дана неверная оценка заключениям эксперта.
Также указывает, что обращалась в Главное управление архитектуры и градостроительства Кузбасса за получением разрешения на строительство с учетом изменений проектных характеристик, но ей было неправомерно отказано.
Считает, что обращаться за получением разрешения на реконструкцию здания она не была обязана.
Считает, что ею были предоставлены все требуемые документы для получения разрешения на строительство.
Необходимость предоставления положительного заключения государственной экспертизы проектной документации не требовалось.
Использовать построенный объект по иному назначению она не намерена.
Отсутствие права собственности или аренды на земельный участок не является основанием к отказу в иске.
Положения ст.622 ГК РФ к правоотношениям сторон не применимы.
Представителем Главного управления архитектуры и градостроительства Кемеровской области - Шинкаренко Е.Н. принесены возражения на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Янивец Л.С. адвокат Зенкина О.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить. Полагала, что истцом предпринимались меры к легализации возведенного строения, истец неоднократно обращалась в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, о выдаче разрешения на строительство с учетом изменений проектных характеристик, о вводе в эксплуатацию, однако ей незаконно было отказано. Отказы ею не обжаловались, однако полагает, что указанные обстоятельства не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку суд в рамках настоящего спора должен был дать оценку обоснованности отказов уполномоченного органа. Считает, что истцом получены все необходимые согласования и заключения, допущенные при строительстве нарушения являются несущественными. Возведенное строение не создает угрозы и не нарушает прав других лиц, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда не имелось.
Представитель третьего лица Главного управления архитектуры и градостроительства Кемеровской области Шинкаренко Е.Н. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения. Пояснила, что возведенное строение превышает предельно допустимые параметры, существенно нарушает установленные правила застройки, градостроительные нормы. Подтвердила, что истец действительно обращалась в 2021 году с заявлением о вводе в эксплуатацию, однако, поскольку разрешение на строительство истекло, ей было на законном основании отказано. Кроме того, в разрешении на отклонение параметров строительства ей также было отказано на законных основаниях, поскольку к моменту обращения с соответствующим заявлением, объект истцом уже был возведен.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, не возражают против рассмотрения дела в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 327, п. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно пункту 3 этой нормы право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Право собственности может быть признано также на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.
В п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.
Кроме того, в указанном Обзоре судебной практики разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
