СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 февраля 2022 года Дело N 33-459/2022

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Алиэскерова М.А.,

судей Ахрамеева С.В., Силаевой Т.Г.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Абрашиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Силаевой Т.Г.

дело по апелляционной жалобе Ромашиной Раисы Герасимовны на решение Обнинского городского суда Калужской области от 01 июля 2021 года по иску Ромашиной Раисы Герасимовны и Вояковского Сергея Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью "Региональная управляющая компания" о возложении обязанности, признании недействительным решения общего собрания,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Ромашина Р.Г. и Вояковский С.А. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональная управляющая компания" (далее ООО "Региональная УК") о возложении обязанности заключить договор на содержание мест общего пользования на предложенных ими условиях, с указанием платы в размере 1,99 рубля за 1 кв.м в месяц, из них: стоимость услуг по содержанию придомовой территории и благоустройству в размере 1 рубль за 1 кв.м в месяц, освещение мест общего пользования - в размере 0,99 рубля за 1 кв.м в месяц.

В последующем уточнив требования, просили возложить на ответчика обязанность заключить с истцами договоры на обслуживание малоэтажной застройки на указанных ими условиях; утвердить обязательные условия договора в части расчета платы за содержание общедомового имущества собственников домов блокированной застройки по адресу: <адрес>, д. 12/1, 8/5, в соответствии с тарифом, рассчитанным исходя из доли в праве общей долевой собственности; обязать ответчика производить истцам начисления платы за содержание общего имущества в соответствии с тарифом в размере 378 руб. 71 коп. в месяц; обязать произвести перерасчет платы за содержание общего имущества в соответствии с тарифом в размере 378 руб. 71 коп. в месяц за период с 01 июля 2015 года по настоящее время, просили также признать решение общего собрания собственников домов малоэтажной застройки по адресам: <адрес>, д. 2, 4, 8, 12, от 27 января 2015 года о выборе обслуживающей организации и утверждении договора управления ничтожным.

В обоснование иска указано, что принадлежащие истцам объекты недвижимости расположены в домах, которые не являются многоквартирными, указанными помещениями собственники управляют самостоятельно, общедомовое имущество, в отношении которого управляющая организация могла бы осуществлять обслуживание и ремонт, отсутствует. Кроме того, полагали ничтожным решение общего собрания от 27 января 2015 года по тому основанию, что в общем собрании собственников домов 2, 4, 8, 12 по <адрес>у в <адрес> собственники домов 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 8/5, 8/6, 12/1, 12/2, 12/3 участия не принимали, соответственно, кворум отсутствует. Истцы также полагали, что к возникшим между сторонами правоотношениям не применяются нормы жилищного законодательства.

Истцы Ромашина Р.Г., Вояковский С.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, их представитель Маслов А.Г. исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика ООО "Региональная УК" в судебное заседание не явился, в предыдущем судебном заседании Антонова О.В. возражала против удовлетворения иска.

Третьи лица Ковалева Ю.А., Белякова Г.И., Белякова Т.С., Репьях В.Г., Сычев А.А. Воткевич С.Н., Шеберова С.В., Шеберов Д.В., Троянов А.В., Троянов В.М., Сарычев О.В., Каржавина М.В., Каржавин Е.В., Каржавин В.А., Каржавина В.Е., Бурмистрова Н.А., Винокурова В.Т., Ромашина С.П., Нарукова Е.Н., Самбуров Д.А. в судебное заседание не явились.

Решением Обнинского городского суда Калужской области от 01 июля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Ромашиной Р.Г. поставлен вопрос об отмене решения как не соответствующего требованиям закона и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований.

Выслушав представителя истцов Вояковского С.А. и Ромашиной Г.Г. - Голобородченко Д.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Ромашиной Р.Г., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что Вояковский С.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 564 площадью 347+/-5 кв.м и расположенного на нем жилого дома (блокированного) общей площадью 198,4 кв.м, с кадастровым номером 551, по адресу: <адрес>, д.12/1, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Ромашина Р.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером 566 (ранее 376) площадью 172 +/- 3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а также жилого дома (блокированного) по адресу: <адрес>, д.8/5.

Принадлежащие истцам жилые помещения расположены на обособленной территории объектов малоэтажной застройки "Поляна", состоящей из четырех домов блокированной застройки, имеющей ограждение, въезд, оборудованный шлагбаумом, тротуары и дороги, инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания домов.

Ромашиной Р.Г. и Вояковскому С.А., а также иным собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности (по 1/20 доле в праве каждому) принадлежит земельный участок площадью 942 +/-8 кв.м, с кадастровым номером 581, который является территорией общего пользования.

Судом установлено, что д. 8/5 является домом блокированной застройки (541), расположен под одной крышей с домами N N8/1 (545), 8/2 (546), 8/3 (543), 8/4 (542), 8/6 (553), имеющими также общие стены, выходы на территорию общего пользования.

Дом N 12/1 (551) также является домом блокированной застройки, объединен одной крышей с домами N N12/2 (550) и 12/3 (кадастровый номер 550) имеющими общие стены, выход на территорию общего пользования.

Коммуникации домов блокированной застройки подключены к единой системе, расположенной на территории данной малоэтажной застройки.

Дома NN 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5 и NN 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5 также являются домами блокированной застройки.

ООО "Региональная УК" осуществляет обслуживание данных объектов малоэтажной застройки на основании решения общего собрания собственников домов малоэтажной застройки от 27 января 2015 года и заключенного договора от 01 июля 2015 года.

Приложением N 2 к данному договору была определена стоимость услуг по содержанию и обслуживанию малоэтажной жилой застройки, коммунальных услуг 14,81 руб. за 1 кв.м, в которую входили: содержание придомовой территории и благоустройство (покос газона, уборка снега, зеленые насаждения, покраска малых форм); техобслуживание инженерного общедомового оборудования (водопроводных, канализационных сетей); управление и содержание расчетного центра, освещение мест общего пользования (обслуживание ВРУ, электроснабжение), вывоз мусора.

С 10 ноября 2020 года размер указанной платы составил 10,33 рубля, поскольку услуги по вывозу мусора были исключены.

Из материалов дела следует, что ООО "Региональная УК" были заключены договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями по обеспечению электроэнергией мест общего пользования, по механизированной уборке территории мест общего пользования, по чистке дорог от снега, а также понесены расходы на обслуживание и содержание общего имущества силами работников, находящимися в штате управляющей организации. (том 1, л.д. 205-253; том 2, л.д. 38-42).

Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить договор обслуживания малоэтажной жилой застройки с истцами на предложенных ими условиях, отличных от общих условий договора, исходил из предусмотренных статьями 30, 36, 37, 39, 53, 153-156, 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации обязанностей собственников по несению расходов на содержание общего имущества, а также из того, что в силу статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации договор с собственником объекта малоэтажной застройки заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников и одинаков для всех собственников.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года N 55-П часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

В указанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, в частности, отмечается, что сама возможность применения закона по аналогии, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в определенных сферах в принципе допустима и может быть обусловлена необходимостью восполнять пробелы в регулировании тех или иных отношений, защищать права и законные интересы граждан, надлежаще осуществлять правосудие. С этой точки зрения применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда. Однако такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений.

Признавая применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии к правоотношениям, касающимся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не согласующимся с Конституцией Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации тем не менее указал на неконституционность такого применения лишь в той мере, в какой оно не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагающий, что:

состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;

обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;

наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При рассмотрении настоящего иска судом первой инстанции было установлено, что истцам на праве долевой собственности принадлежит имущество общего пользования, в частности земельный участок, на котором расположены дороги, обеспечивающие проезд по обособленной и закрытой территории комплекса, наружные сети водоснабжения, канализации, канализационная насосная станция. Услуги по содержанию и обслуживанию указанного имущества ответчиком оказываются. Установленный ответчиком тариф в размере 10,33 рубля за 1 кв.м принадлежащей истцам площади жилого помещения с учетом вида и объема предоставляемых услуг экономически обоснован, не является произвольным.

В свою очередь, требования истцов об установлении им платы в размере 381 руб. 71 коп. в месяц и проведении перерасчета за предыдущий период не подтверждены доказательствами, позволяющими прийти к выводу об обоснованности данного расчета.

С учетом установленных по делу обстоятельств применение судом жилищного законодательства по аналогии не повлекло принятие неправильного решения, поскольку уклонение истцов в данном случае от заключения договора с обслуживающей организацией на общих условиях, предусмотренных в договорах с иными собственниками объектов данной застройки и, как следствие, от несения указанных расходов, нарушает принцип справедливости, интересы других собственников данного имущества общего пользования, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы, а также интересы обслуживающей организации, оказывающей соответствующие услуги.

Разрешая требования о признании ничтожным решения общего собрания собственников домов малоэтажной жилой застройки, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать, что при проведении общего собрания 27 января 2015 года отсутствовал кворум, а ссылки истцов на ошибочное указание в протоколе собрания нумерации домов (без дроби) не свидетельствуют о том, что собственники не принимали участия в собрании.

Согласно протоколу общего собрания оно проводилось в очной форме, площадь всех помещений - 4000,6 кв.м, количество голосов, принявших участие в собрании собственников, составляет 56 % (2240,34 кв.м).

Из данного протокола общего собрания собственников домов малоэтажной жилой застройки по адресам: <адрес>, д.2, 4, 8, 12 от 27 января 2015 года следует, что на повестку дня выносился вопрос о выборе способа управления домов малоэтажной жилой застройки в виде управления управляющей организацией, о выборе в качестве управляющей организации ООО "Региональная Управляющая Компания", утверждении договора управления.

По результатам голосования большинством голосов - 2240,34 принято решение определить обслуживающую организацию ООО "Региональная Управляющая Компания", утвердить договор управления.

Доводы об отсутствии кворума при проведении общего собрания 27 января 2015 года и его ничтожности доказательствами не подтверждены.

В соответствии со статьей 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Применительно к спорной ситуации с учетом положений статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников имущества от 27 января 2015 года, находящегося у них в общей долевой собственности, по решению вопросов о его содержании и обслуживании принято в соответствии с предусмотренными статьями 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации правами и обязанностями собственников по несению расходов на его содержание.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Истцы на протяжении пяти лет вопрос об организации содержания общего имущества иным способом либо заключении договора с иной обслуживающей организацией не ставили. Не лишены возможности инициировать проведение собрания для решения соответствующих вопросов об осуществлении содержания общего имущества со всеми собственниками.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены правильного по существу решения суда.

Доводов, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, в жалобе не содержится, в связи с чем она удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Обнинского городского суда Калужской области от 01 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ромашиной Раисы Герасимовны - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 февраля 2022 года.

Председательствующий

Судьи

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка