33-993/2022 от 15 марта 2022

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 марта 2022 года Дело N 33-993/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Шкуратовой А.В.

судей Тимощенко Р.И., Шубина Д.В.

при секретаре Юдиной Т.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назарова Сергея Курашовича, Слуцкого Николая Николаевича, Макаровой Виктории Игоревны, Алиевой Ольги Ивановны, Гунина Сергея Геннадьевича, Скубаевой Натальи Павловны, Марченко Людмилы Николаевны к ООО "Две пятерки" об оспаривании решения общего собрания, обязании прекратить использование земельного участка в качестве платной парковки

с апелляционной жалобой ответчика ООО "Две пятерки" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения представителя ответчика ООО "Две пятерки" Винтайкиной И.В., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Назаров С.К. обратился в суд с иском к ООО "Две пятерки", указав, что с 12 декабря 2017 года является собственником нежилого помещения N в торговом центре <адрес>. Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 3 февраля 2020 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования Назарова С.К. к ООО "Две пятерки" об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> путем демонтажа шлагбаумов на въезде и выезде с данного земельного участка. До настоящего времени указанное решение суда ответчиком не исполнено. Для придания видимости законности своих действий ответчик в период с 16 по 20 ноября 2020 года провел внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТВЦ "Две пятерки" (литер Б) и административно-бытового здания (литер А), присоединившихся к договору аренды земельного участка N 118/2017-А от 14 марта 2017 года с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенным по адресу: г<адрес>. Фактически указанное решение дублирует ранее признанное судом незаконным решение общего собрания от 20-24 августа 2018 года. Общим собранием от 16-20 ноября 2020 года были приняты следующие решения:

1. Определен порядок пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> в виде установки автоматической системы контроля доступа на земельный участок с установлением платы за пользование земельным участком для парковки автомобилей.

2. Утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда (60 минут).

3.Утвержден тариф на въезд по разовым картам для клиентов:

- дневной режим (с 8:00 до 20:00) - 50 рублей/час;

- ночной режим (с 20:00 до 08:00) - 100 рублей/ночь;

- бесплатное время нахождения на парковке после оплаты - 10 минут.

Въезд по абонементам для клиентов:

- дневной - 2 300 рублей/месяц;

- ночной - 1 800 рублей/месяц;

- круглосуточный - 2 800 рублей/месяц.

Возврат денежных средств за приобретенные абонементы не производится.

4. Утвержден тариф для въезда по абонементам для собственников ТВЦ: дневной - 1 000 рублей/месяц.

Возврат денежных средств за приобретенные абонементы не производится. В случае превышения спроса собственников на паркинг-карты над утвержденным количеством выделенных мест, приоритетом обладают собственники пропорционально площади павильонов.

5. Утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50% собственники, 50% клиенты.

6. Утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой:

- штраф за несоблюдение ограничений по габаритам транспортного средства - 500 руб.;

- штраф за несоблюдение правил парковки - 500 руб.;

- штраф за порчу или утерю паркинг-карты - 700 руб.;

- штраф за вмешательство в работу оборудования парковки - 5000 руб.

7. Управляющая компания ООО "Две пятерки" наделена полномочиями сроком на 5 лет по организации порядка пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <адрес>, с правом заключения договоров, а также предоставлению услуг парковки на платной основе.

8. Управляющая компания ООО "Две пятерки" наделена полномочиями сроком на 5 лет по предоставлению третьим лицам на возмездной основе право размещения торговых объектов на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> и заключению соответствующих договоров за цену и на условиях по собственному усмотрению.

9. Утвержден порядок оповещения арендаторов земельного участка о проведении общего собрания путем размещения информации (объявлений, уведомлений) в помещениях ТВЦ:

- на доске объявлений на 1-м этаже ТВЦ "Две пятерки";

- на доске объявлений на 3 этаже ТВЦ "Две пятерки".

Считает недействительными принятые решения по следующим основаниям. Вступившим в законную силу решением суда установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м по ул. <адрес> имеет вид разрешенного использования "магазины"; для организации платной парковки требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка, а арендаторы указанного решения не принимали. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ парковка должна обустраиваться по решению собственника земельного участка с соблюдением установленных норм и наличии согласований надзорных органов. Администрацией городского округа "Город Калининград" вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований с предложением прекратить использование земельного участка под организацию платной парковки автотранспортных средств. Собрание не имело кворума, поскольку из 88 присоединившихся арендаторов, в собрании приняло участие 24 лица. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24 февраля 2021 года по делу N А21-14062/2019 было признано отсутствующим право ООО "Две пятерки" на нежилые помещения в здании ТВЦ (<данные изъяты>) и сделан вывод о том, что указанные помещения являются общей собственностью собственников помещений в здании. Арбитражным судом также сделан вывод, что с момента ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права за первым собственником помещения ООО "Две пятерки" не имело права регистрировать за собой право собственности на помещения общего пользования. Поскольку право аренды производно от наличия права собственности, ООО "Две пятерки" не имело право быть арендатором земельного участка, соответственно, не имело права инициировать и проводить собрание арендаторов. Указанное нарушение является существенным, поскольку собрание не только было созвано не полномочным на то лицом, при этом председателем и секретарем собрания являлись работники ответчика. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Назаров С.К. просил признать недействительным (ничтожным) внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТВЦ "Две пятерки" (<данные изъяты>), присоединившихся к договору аренды земельного участка N 118/2017-А от 14 марта 2017 года с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в период с 16 по 20 ноября 2020 года, обязать ответчика ООО "Две пятерки" прекратить использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м по ул. <адрес> в качестве платной парковки с взиманием платы за нахождение на нем.

К иску Назарова С.К. присоединились Слуцкий Н.Н., Макарова В.И., Алиева О.И., Гунин С.Г., Скубаева Н.П., Марченко Л.Н.

Соистцом Слуцким Н.Н. представлено дополнение к иску, в котором он указал, что оспариваемое собрание незаконно и направлено на легализацию незаконной платной парковки на спорном земельном участке. Выгодоприобретателем указанной деятельности является ООО "Две пятерки". Он, как один из арендаторов в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, является владельцем данного земельного участка на праве аренды. Пунктом 1.9 договора аренды установлено, что арендаторы вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования земельным участком с учетом размера права собственности и долей в праве собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, а также сложившегося порядка пользования земельным участком. Администрация городского округа "Город Калининград" как собственник участка не принимала решений об организации платной парковки на участке, а также о размещении на нем ограждающих конструкций. Арендаторами участка соглашение о порядке использования земельного участка для организации платной парковки не заключалось. Он не желает предоставлять кому-либо право совершать действия по получению платы за пользование земельным участком. Иных, кроме заключения соглашения, способов определения порядка пользования спорным участком, ни законом, ни договором не предусмотрено. В настоящее время ответчик организовал деятельность по взиманию платы за пользование участком в свою пользу, как с владельцев участка, так и с неограниченного круга лиц.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 октября 2021 года исковые требования Назарова С.К., Слуцкого Н.Н., Макаровой В.И., Алиевой О.И., Гунина С.Г., Скубаевой Н.П., Марченко Л.Н. удовлетворены. Признан недействительным протокол внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений ТВЦ "Две пятерки" (литер Б) и административно-бытового здания (литер А), присоединившихся к договору аренды земельного участка N 118/2017-А от 14 марта 2017 года с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, проведенного в период с 16 по 20 ноября 2020 года. На ответчика ООО "Две пятерки" возложена обязанность прекратить использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенным по <адрес> в качестве платной парковки с взиманием платы на нахождение на нем. С ООО "Две пятерки" в пользу Назарова С.К. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "Две пятерки" в лице директора Курносовой О.Г. просит решение отменить и принять новое решение, которым в иске отказать. Указывает на то, что отраженный в решении суда перечень решений общего собрания не соответствует решениям общего собрания, которые отражены в протоколе общего собрания. Таким образом, судом искажено фактическое содержание решений, принятых общим собранием арендаторов земельного участка. Судом неверно указана нумерация вопросов, по которым приняты решения, а также по ряду вопросов не указано полное содержание принятых решений. Суд обосновывает свои выводы на содержании изложенных, не соответствующих действительности, формулировках принятых решений. Вывод суда о том, что денежные средства от парковки будут поступать только обществу, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку в 3 вопросе определен порядок распределения доходов: 50% - ООО "55" и 50% - собственники. В решении по 4 вопросу также определен порядок распределения доходов от субаренды земельного участка. Судом не учтено, что ранее вступившими в силу судебными актами установлено, что разрешение вопроса по определению порядка пользования земельным участком относится к компетенции общего собрания арендаторов земельного участка, при этом суд сделал другой вывод о том, что этот вопрос разрешается не на общем собрании, а путем заключения соглашения между арендаторами. Не соглашается с выводом суда о том, что общее собрание было инициировано обществом, поскольку ООО "55" при проведении общего собрания арендаторов только осуществляло административные функции по организации проведения данного собрания, не принимало участие в голосовании и не могло повлиять на принятые решения. О собрании были уведомлены все собственники помещений здания, кворум для проведения собрания (53,03 %) имелся. Судом также не учтено, что в период проведения собрания решение Арбитражного суда Калининградской области по делу N не было вынесено. Договор аренды в части арендатора ООО "55" не оспаривался и недействительным не признавался. Считает ошибочным вывод суда о невозможности использования земельного участка под платную парковку в связи с имеющимся разрешенным видом его использования, поскольку такой вид разрешенного использования как "для размещения объектов торговли" допускает размещение на земельном участке стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Суд не принял во внимание доводы о том, что использование земельного участка в качестве парковки было предусмотрено при строительстве торгового центра. Прямого запрета на размещение платных парковок на территориях торговых центров закон не предусматривает. Судом при вынесении решения не была дана оценка доводам истца об отсутствии кворума, необходимого для принятия решений. Суд также не дал оценки доводам общества о том, что платная парковка организована с целью обслуживания здания торгового центра, в том числе беспрепятственного доступа специального транспорта и аварийных служб.

Истцы Назаров С.К., Слуцкий Н.Н., Макарова В.И., Алиева О.И., Гунин С.Г., Скубаева Н.П., Марченко Л.Н., 3-е лицо администрация ГО "Город Калининград" в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Назаров С.К. с 12 декабря 2017 года является собственником нежилого помещения N в торговом центре <адрес>

Слуцкому Н.Н. в указанном торговом центре принадлежит на праве собственности помещение N площадью <данные изъяты> кв. м, Макаровой В.И. - помещение N, площадью <данные изъяты> кв. м, Алиевой О.И. - помещение N, площадью <данные изъяты> кв. м, Гунину С.Г. - помещение N, площадью <данные изъяты> кв. м, Скубаевой Н.П. - помещение N, площадью <данные изъяты> кв. м, Марченко Л.Н. - помещение N, площадью <данные изъяты> кв. м.

Здание по адресу: <адрес> расположено на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, предназначенном "под существующие торгово-административные центры".

Указанный земельный участок предоставлен в аренду по договору N 118/2017-А с множественностью лиц на стороне арендатора в количестве 122 юридических и физических лиц. К указанному договору аренды присоединились 88 арендаторов, в том числе соистцы.

Как следует из заключенного сторонами договора аренды, арендаторы земельного участка вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования участком (п. 1.9 договора).

С 16 по 20 ноября 2020 года по инициативе ООО "Две пятерки" проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТВЦ "Две пятерки" (литер Б) и административно-бытового здания (литер А), присоединившихся к договору аренды земельного участка N 118/2017-А от 14 марта 2017 года с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, результаты которого оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений ТВЦ "Две пятерки".

В протоколе общего собрания указано, что количество голосов, которым обладает каждый арендатор земельного участка на общем собрании, соответствует его доле в праве аренды земельного участка, которая соразмерна площади помещения, находящегося в его собственности в здании торгового центра и административно-бытового здания. Количество голосов присутствующих на собрании составило <данные изъяты> кв. м из <данные изъяты> кв. м, то есть 53,03%, в связи с чем указано, что кворум по всем вопросам повестки дня имеется. Председателем собрания являлась директор ООО "55" Курносова О.Г. и секретарем юрисконсульт ООО "55" ФИО

Указанным общим собранием были приняты следующие решения:

1. Определен порядок пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, в виде установки автоматической системы контроля доступа на земельный участок, с установлением платы за пользование земельным участком для парковки автомобилей.

2.1 Утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда (60 минут).

2.2. Утвержден тариф на въезд по разовым картам для клиентов:

- дневной режим (с 8:00 до 20:00) - 50 рублей/час;

- ночной режим (с 20:00 до 08:00) - 100 рублей/ночь;

- бесплатное время нахождения на парковке после оплаты - 10 минут.

Въезд по абонементам для клиентов:

- дневной - 2 300 рублей/месяц;

- ночной - 1 800 рублей/месяц;

- круглосуточный - 2 800 рублей/месяц.

Возврат денежных средств за приобретенные абонементы не производится.

2.3. Утвержден тариф для въезда по абонементам для собственников помещений: дневной - 1 000 рублей/месяц;

2.4. Утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50% собственники, 50% клиенты.

2.5. Утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой:

- штраф за несоблюдение ограничений по габаритам транспортного средства - 500 руб.;

- штраф за несоблюдение правил парковки - 500 руб.;

- штраф за порчу или утерю паркинг-карты - 700 руб.;

- штраф за вмешательство в работу оборудования парковки - 5000 руб.

3. Управляющая компания ООО "Две пятерки" наделена полномочиями сроком на 5 лет по организации порядка пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты>, с правом заключения договоров, а также предоставлению услуг парковки на платной основе.