СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 марта 2022 года Дело N 33-1076/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Крамаренко О.А.

судей: Алферовой Г.П., Алексенко Л.В.

при секретаре: Быстровой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Гудыма Бориса Степановича по доверенности Вербянской Анны Богдановны на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 19 октября 2021 года по иску Кима Владимира Карловича к Гудыма Борису Степановичу о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., возражения представителя Кима В.К. по доверенности Целихина С.А., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ким В.К. обратился в суд с иском к Гудыма Б.С. о взыскании задатка в двойном размере, указав, что 23 января 2021 года между ними был заключен договор задатка, по условиям которого он в целях достигнутых договоренностей о купле-продаже земельного участка с КН N, расположенного по адресу: <адрес>, передал Гудыма Б.С. задаток в размере 50000 руб., при этом стороны договорились, что стоимость земельного участка составляет 500000 руб. и до подписания основного договора, который должен быть заключен до 31 марта 2021 г., не изменится.

Ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине ответчика, не предоставившего в установленный договором срок до 31 марта 2021 г. документы для его заключения, а также на то, что в добровольном порядке ответчик отказался вернуть сумму задатка, нормы п. 2 ст. 381 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 100 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб. и за составление доверенности в размере 1 500 руб.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 19 октября 2021 года иск удовлетворен: с Гудыма Бориса Степановича в пользу Кима Владимира Карловича взыскана двойная сумма задатка денежных средств по договору от 23.01.2021 в размере 100 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб. и расходы за составление нотариальной доверенности в размере 1 500 руб.

В апелляционной жалобе представитель Гудыма Б.С. - Вербянская А.Б. просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие вывода суда о вине ответчика в не заключении договора купли-продажи земельного участка, фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что суд оставил без внимания и оценки существенные расхождения условий, указанных в договоре о задатке, и проекте основного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, касающихся цены его предмета - земельного участка. В частности, договором о задатке предусматривалось приобретение земельного участка по цене 500 тыс. руб., в дальнейшем после осмотра участка и установления на нем неотделимых улучшений в виде его электрификации и наличия на нем жилого кунга, Ким В.К. в проекте основного договора указал стоимость земельного участка в размере 300 тыс. руб., неотделимых улучшений - 200 тыс. руб. До получения проекта договора купли-продажи Гудыма Б.С. не мог направить в Правительство Калининградской области извещение о предстоящей продаже земельного участка сельхозназначения, так как в последнем необходимо было точно указать его цену. Данные документы Ким В.К. направил ответчику только 27 февраля 2021 г., после чего последний сразу же 3 марта 2021 г. подал извещение в Правительство Калининградской области, ответ на которое был получен 5 апреля 2021 г. Однако и после этой даты Гудыма Б.С. предлагал истцу заключить договор купли-продажи, но последний, сославшись на утрату актуальности покупки земельного участка после 31 марта 2021 г., отказался от сделки. Кроме того, обращает внимание, что в п. 5 договора задатка стороны согласовали только два условия, при наступлении которых задаток возвращается в двойном размере (увеличение цены участка и отказ Гудыма Б.С. от заключения договора), однако ни одно из них не наступило. Полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о том, что именно истец отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения иска.

В судебное заседание истец Ким В.К., ответчик Гудыма Б.С. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, 23 января 2021 года между Гудыма Б.С. и Ким В.К. заключен договор задатка при купле-продаже земельного участка, согласно которому в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта недвижимости покупатель передал, а продавец принял задаток в размере 50 000 руб. (п. 1).

Объект недвижимости представляет собой земельный участок с КН N площадью 63995 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Стороны договорились, что стоимость земельного участка с даты заключения договора задатка и до даты заключения договора-купли продажи земельного участка (основного договора) составит 500 000 руб. (п. 3). Крайний срок заключения основного договора - 31 марта 2021 (п. 4).

Согласно п. 5 договора в случае, если в момент заключения основного договора Продавец увеличит стоимость земельного участка или откажется от продажи, покупатель вправе требовать возврата задатка в полном размере и штраф в размере суммы задатка.

В соответствии с п. 6 договора отказ покупателя от заключения основного договора, а также отсутствие возможности у покупателя оплатить полную стоимость основного договора, не является основанием для возврата задатка.

По состоянию на 31 марта 2021 г. основной договор купли-продажи земельного участка с КН 39:03:090805:54 между сторонами не был заключен.

10 апреля 2021 г. истец обратился к ответчику с требованием вернуть задаток в размере 50000 руб., а 19 мая 2021 г. - с претензией о возврате задатка в двойном размере.

Разрешая спор, суд исходил из того, что поскольку Гудыма Б.С. в соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не получил извещение Правительства Калининградской области об отказе от покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения по состоянию на 31 марта 2021 г., что объективно препятствовало заключению договора купли-продажи земельного участка ввиду недостаточности всех необходимых документов, то пришел к выводу о том, что основной договор не был заключен по вине Гудыма Б.С., в связи с чем взыскал с последнего в пользу истца задаток в двойном размере 100000 руб.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны без учета и надлежащей правовой оценки всех представленных в материалы дела доказательств.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как предусмотрено п. 2 вышеуказанной статьи соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано выше, заключенный между сторонами договор о задатке по своей форме и содержанию представляет собой предварительный договор купли-продажи с условием обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора задатком, содержит все существенные условия, требования к которым изложены как в п.п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ, так и в п.п. 1 4 ст. 380 ГК РФ, в частности, стороны однозначно и определенно выразили намерение заключить в будущем договор купли-продажи принадлежащего Гудыма Б.С. земельного участка с КН N по цене 500000 руб., в срок до 31 марта 2021 г.

Согласно выписке из ЕГРН вышеуказанный земельный участок относится к категории земель сельхозназначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (абз. 3 п. 3).

Из объяснений сторон и их представителей в суде первой инстанции установлено, что стороны намеревались заключить сделку, не прибегая к помощи профессионального юриста, в связи с чем договор задатка составлял Ким В.К., он же взял на себя обязательство подготовить основной договор.

Из представленной в материалы дела электронной переписки следует, что Гудыма Б.С. обращался к Киму В.К. с письмами, в которых указывал, что для подачи информации о продаже земельного участка необходим договор; процедура может затянуться, поскольку ответ дается в установленные законом сроки (л.д. 14).

Ким В.К. составил проект основного договора-купли продажи и дополнительное соглашение к нему, направив последние в адрес Гудыма Б.С. только 27 февраля 2021г. (л.д. 16, 19).

Согласно п. 4 проекта договора купли-продажи от 1 марта 2021 г. цена земельного участка КН N составляет 300000 руб., в проекте дополнительного соглашения к договору от 1 марта 2021 г. указано, что за время эксплуатации земельного участка с КН N произведены неотделимые улучшения, которые существенно увеличили стоимость участка, а именно установка жилого кунга, а также электрификация земельного участка. Стоимость данных улучшений стороны оценивают в 200000 руб. (л.д.63-65).

После получения вышеуказанных документов 3 марта 2021 г. Гудыма Б.С. направил в Правительство Калининградской области обращение о намерении продать принадлежащий ему земельный участок площадью 63995 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения КН N, расположенный по адресу: <адрес>, по цене 300000 руб.

В ответ на данное обращение письмом от 5 апреля 2021 г. за N 21-ПРП/174 Правительство Калининградской области сообщило об отказе от приобретения в собственность вышеуказанного земельного участка (л.д. 62).

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что предварительно согласованные в договоре о задатке существенные условия, на которых должен был быть заключен основной договор купли-продажи земельного участка, фактически в дальнейшем были изменены по инициативе Кима В.К. как в части предмета договора (земельный участок и неотделимые улучшения), так и в части его стоимости (300 тыс. за участок и 200 тыс. за неотделимые улучшения), с чем согласился Гудыма Б.С., поскольку оформил извещение в Правительство, указав в нем измененную цену продажи (300 тыс. руб.).

В случае, если бы Гудыма Б.С., не дождавшись указанных выше документов, направил извещение в Правительство Калининградской области в более ранний срок, чем 28 февраля 2021 г., то в извещении должен был указать цену земельного участка - 500000 руб. в соответствии с предметом договора о задатке. Однако, если бы такие действия Гудыма Б.С. были совершены и последним был получен ответ Правительства об отказе приобретения земельного участка по цене 500 тыс. руб., а в последующем стороны заключили основной договор на указанных выше измененных условиях, то такие действия сторон, очевидно, являлись бы незаконными, ввиду указания недостоверной информации о цене продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что задержка направления извещения в Правительство Калининградской области, и соответственно неполучение ответа в срок до 31 марта 2021 г, не может быть поставлена исключительно в вину продавцу Гудыма Б.С., а является следствием взаимных действий сторон, изменивших существенные условия первоначального договора о задатке.

Кроме того, получив ответ 5 апреля 2021 г., ответчик выражал согласие и намерение заключить основной договор на условиях, указанных в проекте и дополнительном соглашении к нему, о чем известил истца в переписке, однако последний 10 апреля 2021 г. сообщил, что по истечении марта покупка земли перестала быть для него актуальной, в связи с чем попросил вернуть задаток в размере 50000 руб. (л.д. 21).

Из объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции установлено, что Ким В.К. изначально намеревался приобрести земельный участок в Калининградской области для ведения сельскохозяйственной деятельности, однако в последующем его планы изменились в связи с выездом в другой регион.

Проанализировав приведенные выше фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что позднее получение ответчиком ответа Правительства является следствием взаимных действий сторон, изменивших существенные условия договора о задатке, что обусловило объективную невозможность заключения основного договора на прежних условиях с согласованный срок.

Между тем, названное выше обстоятельство при наличии желания со стороны Кима В.К. не являлось препятствием для заключения основного договора на измененных условиях после 31 марта 2021 г.

С учетом изложенного вывод суда о том, что отсутствие полного пакета документов у ответчика свидетельствует о вине последнего в не заключении основного договора, противоречит установленным выше обстоятельствам дела.

Поскольку в силу п. 4 ст. 380 ГК РФ задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429), однако, как указано выше, после заключения 23 января 2021 г. предварительного договора стороны изменили его условия в части предмета и цены, а именно: Ким В.К. подготовил проект основного договора с измененным предметом и ценой, а Гудыма Б.С., согласившись на изменение условий, и с целью их реализации, оформил извещение в Правительство Калининградской области, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при таком положении переданная покупателем продавцу сумма утрачивает свою обеспечительную функцию, так как не может обеспечивать заключение основного договора на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, то есть не является задатком.

По изложенным выше основаниям условия п.5 п. 6 договора о задатке, регулирующие основания его возврата покупателю или оставления у продавца не подлежат применению в настоящем споре.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При таких обстоятельствах, а также учитывая приведенные выше положения п. 1 ст. 381 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Гудыма Б.С. обязан вернуть Киму В.К. полученную в качестве задатка сумму в размере 50000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенной части иска с Гудыма Б.С. в пользу Кима В.К. подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 1600 руб. и расходы за нотариальное удостоверение доверенности в размере 750 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 19 октября 2021 года изменить, снизив взысканные с Гудыма Бориса Степановича в пользу Кима Владимира Карловича сумму денежных средств по договору задатка от 23 января 2021 г. до 50000 руб., расходов по оплате госпошлины до 1600 руб. и расходов за удостоверение нотариальной доверенности до 750 руб.

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 16 марта 2022 г.

Председательствующий

Судьи

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка