33-520/2022 от 09 марта 2022

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 марта 2022 года Дело N 33-520/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Созаевой С.А.,

судей Тхагалегова З.Т. и Бижоевой М.М.,

при секретаре: Конове Т.А.,

с участием Барагунова Р.А. представителя МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик" - Дикиновой З.А.,

докладу судьи Бижоевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик" о понуждении к заключению договора аренды,

по апелляционным жалобам Муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений" и Местной администрации городского округа Нальчик Кабардино-Балкарской Республики на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 декабря 2021 года,

установила:

Барагунов Р.А. обратился в суд с иском к МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик" о возложении обязанности, в котором просил: обязать МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" заключить с Барагуновым Р.А., договор аренды земельного участка от 02 сентября 2020, года в отношении земельного участка из населенных пунктов для размещения объектов торговли с кадастровым N площадью 2 132 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>), для завершения строительства объектов торговли на срок с 02.09.2020 г. по 01.09.2023 г. в редакции согласно протоколу разногласий от 29.10.2020 г., согласно которому:

1) абзац первый пункта 3.1 договора аренды определить в следующей редакции: "Размер, как и его расчет, годовой арендной платы и платы за использование земельного участка указывается в приложении к настоящему Договору, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, и составляет 185 600 (сто восемьдесят пять тысяч шестьсот рублей 00 копеек) рублей",

2) абзац первый пункта 3.7 договора аренды определить в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в случаях, установленных законом, в том числе в случаях:",

3) пункт 3.8 договора аренды определить в следующей редакции:

"Условия настоящего Договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты заключения соглашения либо с даты, и определенной судом в случае возникших между сторонами разногласий",

4) подпункт 4.1.4 договора аренды определить в следующей редакции:

"изменять в случаях, установленных законом либо настоящим Договоров, размер

арендной платы",

5) абзац подпункт 4.4.3 договора аренды определить в следующей редакции: "своевременно и полностью вносить плату за использование земельного; участка, установленную настоящим Договором и соглашениями об изменении размера арендной платы.",

6) абзац второй пункта 4.4.11 договора аренды, а именно: "При неисполнении иной обязанности считается, что Арендатор извещен об изменении размера арендной платы" - исключить,

7) абзац второй пункта 7.4 договора аренды, а именно: "- Арендатор отказывается от изменения арендной платы по требованию Арендодателя;" - исключить.

8) приложение к договору аренды земельного участка от 02.09.2020 г. изложить в следующей редакции:

"Расчет размера арендной платы за земельный участок.

Годовой размер арендной платы определен на основании Отчета N от

г. по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком и составляет 185 600 (сто восемьдесят пять тысяч шестьсот рублей 00 копеек) рублей.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 15 466 руб. 66 коп., разница между ежемесячными платежами за 12 месяцев и годовой арендной платой выплачивается в течение каждого двенадцатого месяца.".

В обоснование иска указано, что на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 19.06.2017г. между Барагуновым Р.А. и МКУ Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" был заключен договор аренды земельного участка N от 30.06.2017 г., согласно которому Барагунову Р.А. во временное пользование был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N площадью 2 132 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес> сроком по 29.06.2020г., со ставкой годовой арендной платы в размере 150 000 руб., определенной на основании отчета оценщика N от 15.05.2017 г.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 07.07.2017г., о чем была составлена запись регистрации за N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04 декабря 2019г. за N N.

На указанном земельном участке на основании разрешения на строительство, иного местной администрацией г.о. Нальчик за N от 2020г., истцом возведен объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения площадью застройки 100 кв.м., степенью готовности 40 %, принадлежащий истцу на праве собственности, о чем 03.06.2020г. в Единый государственный реестр недвижимости была произведена регистрация права собственности за N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13 03.06.2020г.

В ответ на его заявление от ДД.ММ.ГГГГ о пролонгации вышеуказанного договора аренды, удовлетворенное постановлением местной администрации г.о. Нальчик за N от 07.08.2020г. "О заключении договора аренды земельного участка с Барагуновым Р.А.", письмом за исх. N от 30.09.2020г., полученным им 13.10.2020г., Департаментом ему было предложено подписать проект договора аренды земельного участка, в пункте 3.1 которого и в приложении к договору аренды "Расчет размера арендной платы за земельный участок" размер повой арендной платы установлен в размере 1 348 000 руб., ежемесячно - 112 333 руб., определенный на основании отчета оценщика за N от 02.09.2020г.

Посчитав предложенный размер арендной платы завышенным, истец обратился к оценщику Гочияевой Б.А., согласно отчету которой за N от 21.16.2020г. "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за право пользования земельным участком общей площадью 2 132 кв.м, кадастровый N, расположенным по адресу: КБР, <адрес>, <адрес> размер годовой арендной платы был определен в размере 185 600 руб., что более чем в 7 раз меньше предложенного Департаментом размера арендной платы.

После получения данного отчета, 30.10.2020 г. истец обратился в Департамент с заявлением от 29.10.2020 г. о наличии разногласий при определении размера годовой арендной платы и в отношении некоторых формулировок договора, в котором предложил Департаменту подписать договор аренды согласно приложенному протоколу разногласий от 29.10.2020г.

Уведомлением за N от 18 ноября 2020 г. Департамент, указав, что размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законом РФ об оценочной деятельности, что размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке, представленного ООО "ЮСОРИ", предложил истцу подписать направленный проект договора аренды без учёта протокола разногласий, в противном случае пообещав обратиться в суд с иском о понуждении подписания договора аренды.

Срок действия договора аренды N от 30.06.2017 г. истек 27.06.2020 г., с указанной даты ни Департамент, ни Администрация не обращались с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, напротив, в ответ на мое заявление о пролонгации договора проект договора аренды от 02 сентября 2020 г. был составлен Департаментом на основании постановления главы администрации г.о. Нальчик за NN от 07.08.2020г. о заключении с ним нового договора аренды.

Отчет за N от 21.10.2020г. "Об определении рыночной стоимости арендной платы за право пользования земельным участком общей площадью 2132 кв.м, (кадастровый N), расположенным по адресу: КБР, <адрес>, б/н (участок N)", согласно которому размер годовой и платы земельного участка определен в размере 185 600 руб., составлен оценщиком ФИО7 (ОГРНИП N), являющейся членом СРО "Российское общество оценщиков",

Поскольку данный отчет соответствует требованиям Федеральный стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и ФСО N 7, утвержденных приказами Минэкономразвития России, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, то считает, что возникшие в ходе заключения договора аренды земельного участка от 02 сентябре 2020 года разногласия в отношении размера арендной платы и условий договора должны быть урегулированы на условиях, указанных им в протоколе разногласий от 29 октября 2020 года.

Решением Нальчикского городского суда КБР 16 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены частично и судом постановлено:

Обязать МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" заключить с Барагуновым Р.А., договор аренды земельного участка от 02 сентября 2020 года в отношении земельного участка из населенных пунктов для размещения объектов торговли с кадастровым N площадью 2 132 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>), для завершения строительства объектов торговли на срок с 02.09.2020г. по 01.09.2023 г. в представленной арендатором редакции, со следующими изменениями:

абзац первый пункта 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции: "Размер, как и его расчет, годовой арендной платы и платы за использование зёмельного участка указывается в приложении к настоящему Договору, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, и составляет 635 916 рублей.

абзац первый пункта 3.7 договора аренды изложить в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем одностороннем порядке и оформлен в виде уведомления в случаях, установленных законом, в том числе в случаях:".,

пункт 3.8 договора аренды изложить в следующей редакции:

"размер арендной платы, порядок и сроки её внесения считаются изменёнными в случае если арендатор в течение 30 дней со дня поступления ему соответствующего уведомления не направит в адрес арендодателя возражения относительно этих изменений".,

подпункт 4.1.4 договора аренды изложить в следующей редакции:

"изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в случаях, установленных настоящим Договором";

абзац второй пункта 4.4.11 договора аренды, а именно: "При неисполнении данной обязанности считается, что Арендатор извещен об изменении размера арендной платы" - исключить,

абзац второй пункта 7.4 договора аренды, а именно: " Арендатор отказывается от изменения арендной платы по требованию Арендодателя;" - исключить,

приложение к договору аренды земельного участка от 02.09.2020 г., изложить

в следующей редакции:

"Расчет размера арендной платы за земельный участок.

Годовой размер арендной платы определен на основании заключения ООО ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР "Глав Эксперт" N от 17.11.2021 года по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком и составляет 635 916 рублей.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 52993 рублей, разница между ежемесячными платежами за 12 месяцев и годовой арендной платой выплачивается в течение каждого двенадцатого месяца.

Не согласившись с решением, МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик" подало на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, отказав в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указано, что в обжалуемом решении не указано каким образом, указанные положения договора аренды земельного участка (представленном в редакции Ответчика) нарушают права Истца, следовательно, само по себе решение суда по указанному требованию в части внесения изменений в условие договора аренды земельного участка не несет за собой восстановление нарушенного права Истца.

Ответчик полагает, что судом не может быть принято во внимание в качестве доказательств лишь требования истца, о необходимости внесения изменений в договор аренды земельного участка, и опровергнуты объяснения Ответчика о том, что утверждение типовых договоров аренды земельного участка, исключает возможность изменения условий таких договоров "под каждого арендатора земельного участка", (как следствие, заключение договора в произвольной форме, при наличии утвержденной типовой формы договора), поскольку иное бы нарушило принцип равенства условий участников правоотношений при заключении договора аренды земельного участка. Кроме того, при таких обстоятельствах, стороны становятся в неравное процессуальное положение, что не соответствует принципам состязательности и равноправия сторон, которые закреплены в ст. 12 ГПК РФ.

Также не согласившись с указанным решением местная администрация г.о. Нальчик" подала на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, отказав в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы приведены доводы аналогичные доводам жалобы МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик".

В возражениях на апелляционные жалобы Барагунов Р.А. просит обжалуемое решение оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Бижоевой М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 19.06.2017г. между Барагуновым Р.А., и МКУ Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" был заключен договор аренды земельного участка N от 30.06.2017г., согласно которому Барагунову Р.А., во временное пользование был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N площадью 2 132 кв.м., расположенный по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. N сроком по 29.06.2020 г., со ставкой годовой арендной платы в размере 150 000 руб., определенной на основании отчета оценщика N от 15.05.2017г.

Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 07.07.2017г., о чем была составлена запись регистрации за N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04 декабря 2019 г. за N N

На указанном земельном участке, на основании разрешения на строительство, выданного местной администрацией г.о. Нальчик за N от 2020г., истцом возведен объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения площадью застройки 100 кв.м., степенью готовности 40 %, принадлежащий истцу на праве собственности, о чем 03.06.2020г. в Едином государственном реестре недвижимости была произведена регистрация права собственности за N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13 03.06.2020г.

19.09.2020г. Барагунов Р.А. обратился к ответчику о пролонгации вышеуказанного договора аренды земельного участка.

13.10.2020 г., МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик" Барагунову Р.А. было предложено подписать проект договора аренды земельного участка, в пункте 3.1 которого и в приложении к договору аренды "Расчет размера арендной платы за земельный участок" размер повой арендной платы установлен в размере 1 348 000 руб., ежемесячно - 112 333 руб., определенный на основании отчета оценщика за N от 02.09.2020г.

Посчитав предложенный размер арендной платы завышенным, истец обратился к оценщику Гочияевой Б.А., согласно отчету которой за N от 21.10.2020 г. "Об определении рыночной стоимости годовой арендной латы за право пользования земельным участком общей площадью 2 132 кв.м, кадастровый N], расположенным по адресу: КБР, <адрес>)", размер годовой арендной платы был определен в размере 185 600 руб.

После получения данного отчета, 30.10.2020г. истец обратился в Департамент с заявлением от 29.10.2020г. о наличии разногласий при определении размера годовой арендной платы и в отношении некоторых формулировок договора, в котором предложил Департаменту подписать договор аренды согласно приложенному протоколу разногласий от 29.10.2020г.

Определением суда от 17.08.2021 года по делу быта назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР - "Глав Эксперт".

Согласно заключению эксперта N от 17.11.2021 года размер провой арендной платы за пользование земельными участками из земель населенных пактов с кадастровым номером N площадью 2 132 кв.м., расположенным по адресу: КБР, <адрес>) составляет 635 916 рублей (Шестьсот тридцать пять тысяч девятьсот шестнадцать рублей).

Судебная коллегия разделяет выводы суда первой инстанции о том, что в отчетах об оценке N от 02.09.2020 года и N от 21.10.2020 года, имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, и иные нарушения, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Ст. 443 ГК РФ определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).