ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2025 года Дело № А57-8901/2024
Резолютивная часть постановления объявлена - 09.06.2025 года.
Полный текст постановления изготовлен - 11.06.2025 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Землянниковой В.В.,
судей Акимовой М.А., Пузиной Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анчиковой А.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Саратовский деловой центр"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 января 2025 года по делу № А57-8901/2024 (судья Святкина Ю.С.)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Саратовской области (410031, г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н., д.30, ОГРН 1026402196622, ИНН 6450000788)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Саратовский деловой центр" (410012, г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д.128, ОГРН 1026402678246, ИНН 6452051594)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, ул. им. Кутякова И.С., д. 5, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (410056, г. Саратов, ул. Советская, д.60, ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145), Администрация муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии в судебном заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Саратовский деловой центр" -директор Гринёв Д.А., действующий на основании приказа № 1-К/14 от 09.01.2014; Волдырев М.А., действующий на основании доверенности 20.01.2025 (срок доверенности до 31.12.2025) представлен диплом о высшем юридическом образовании.
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - КУИ Саратовской области, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Саратовский деловой центр" с исковым заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств, подлежащих уплате за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 64:48:060113:124 площадью 1837 кв. м, по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, уч. 154, за период с 17.09.2021 по 31.12.2023 в размере арендных платежей 316 430, 82 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2021 по 10.01.2024 (с учетом вычета мораторного периода с 01.04.2022 по 01.10.2022) в размере 39 347,89 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 января 2025 года исковое заявление удовлетворено в полном объёме.
Общество с ограниченной ответственностью "Саратовский деловой центр" не согласилось с принятым по делу судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ООО "Саратовский деловой центр" в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области неосновательное обогащение в размере 97 587, 13 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 134,87 руб.
Комитетом по управлению имуществом Саратовской области представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ввиду несоблюдения положений части 2 статьи 262 АПК РФ о том, что отзыв направляется всем лицам, участвующим в деле заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания, в приобщении письменных возражений на апелляционную жалобу, апелляционным судом отказано.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 27.03.2025, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Саратовский деловой центр" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 64:48:000000:12877, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, д. 154. Дата государственной регистрации права - 17.09.2021, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 28-31).
Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060113:124 площадью 1837 кв. м, находящемся в государственной собственности Саратовской области (выписка из Единого государственного реестра недвижимости - т. 1 л.д. 17-27).
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, КУИ Саратовской области указывает на то, что земельный участок под вышеуказанным объектом недвижимости использовался ответчиком в период с 17.09.2021 (момент приобретения) по 31.12.2023 без правоустанавливающих документов. Вместе с тем, отсутствие между сторонами договорных отношений не освобождает от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы, определяемом в силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. Также, Комитетом в соответствии со ст. 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.
Комитет по управлению имуществом Саратовской области направил в адрес ООО "Саратовский деловой центр" претензию от 21.02.2024 № 1044, в которой сообщалось о наличии задолженности за пользование земельным участком и содержалось требование о погашении данной задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами в течение тридцати дней с момента направления письма (т. 1 л.д. 13-14).
Поскольку ООО "Саратовский деловой центр" в добровольном порядке не оплатило задолженность, указанную в претензии от 21.02.2024 № 1044, КУИ Саратовской области обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и мотивировал судебный акт тем, что в отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиками, с учетом принципа единства земельного участка прочно связанного с ним объекта и принципа платности использования земли в РФ, ответчик при невнесении платы за землю неосновательно сберёг денежные средства за счёт истца, то есть со стороны ответчика имеется неосновательное обогащения за счет невнесенной арендной платы за землю.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующему выводу.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При этом плата за землю при расчёте суммы неосновательного обогащения не должна превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду в данной местности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Расчёт размера арендной платы произведён КУИ Саратовской области в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов".
Расчёт произведён по формуле:
Аг = УПКС х S х К (%), где:
Аг - размер арендной платы за год;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка;
S - площадь земельного участка;
К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.
В соответствии с указанным постановлением размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности Саратовской области, установлен в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка (земельные участки, предназначенные для иных целей - абз. 15 пункта 1 постановления от 27.11.2007 N 412-П).
Согласно результатам государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Саратовской области, утвержденным распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 № 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области", УПКС земельного участка с кадастровым номером 64:48:060113:124 равен 175 01 руб./кв. м, кадастровая стоимость составляла 321493.37 рублей, внесена в ЕГРН 09.01.2019, применялась с 01.01.2019 по 16.11.2021 включительно.
В связи с изменением вида разрешенного использования на "Деловое управление", переопределена кадастровая стоимость указанного объекта, ГБУ СО "Госкадастроценка" подготовлен Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 26.11.2021 № АОКС-64/2021/00298, которым утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:060113:124 в размере 10509917, 88 руб. Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанная кадастровая стоимость применялась с 17.11.2021 по 31.12.2022 включительно.
В 2022 году утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Саратовской области распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 22.11.2022 № 1132-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2022 года" (далее - Распоряжение 1132-р).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка согласно Распоряжению 1132-р составила 3 973 151, 31 руб., внесена в ЕГРН 10.01.2023, применяется с 01.01.2023, в настоящее время является актуальной.
Таким образом, согласно расчёту истца, размер неосновательного обогащения ООО "Саратовский деловой центр" за пользование земельным участком под объектом недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:12877, находящегося в собственности ООО "Саратовский деловой центр" за период с 17.9.2021 по 15.02.2024 составляет 316 430, 82 руб.
Ответчик возражает против расчёта представленного истцом и указывает на то, что принадлежащее ему здание и прилегающая к зданию территория находятся в частично разрушенном, запущенном состоянии и обществом не использовались ввиду их ненадлежащего состояния. Общество полагает, что при расчёте размера арендной платы площадь земельного участка должна быть применена соответствующая "пятну застройки" здания. По расчёту ответчика площадь используемого земельного участка составляет 566, 53 кв. м.
Судами двух инстанций проверены расчёты, представленные сторонами и признан верным расчёт истца, исходя из следующего.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442 указано на необходимость устанавливать фактически используемую площадь, включая часть, занятую недвижимостью, и часть, необходимую для ее использования.
Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.
Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Таким образом, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения в соответствующем периоде.
Вследствие этого истцом обоснованно определена площадь земельного участка, используемого ответчиком для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, исходя из тех границ, которые были сформированы для данного вида разрешенного использования участка, а не под отмосткой здания, как на том настаивает ответчик.
Таким образом, довод ответчика о необходимости в целях исчисления неосновательного обогащения исчислять площадь используемого земельного участка непосредственно занятого зданием ("пятном застройки") судом первой инстанции правомерно отклонён, поскольку исходя из переписки сторон, а также из заявлений ООО "Саратовский деловой центр" от 21.11.2021, от 17.12.2021 (т. 1 л.д. 82, 84) адресованного Комитету по управлению имуществом Саратовской области, следует, что Общество обращалось с заявлением о выкупе земельного участка под принадлежащим последнему на праве собственности нежилым зданием. Данным заявлением выражено волеизъявление ответчика на приобретение в собственность земельного участка площадью 1837 квадратных метров, необходимого для эксплуатации указанного нежилого знания.
Земельный участок огражден ж/б забором. Данное обстоятельство подтверждается фотоматериалами, представленными ответчиком в материалы дела (т. 1 л.д. 123-128), а также подтверждено представителем ответчика в судебном заседании суда первой инстанции.
Судом первой инстанции правомерно отмечено, что отсутствие фактического использования собственного имущества не освобождает собственника объектов от внесения соответствующей платы за пользование землей, на которой эти объекты находятся.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ответчик не подтвердил фактически используемую площадь земельного участка. При этом, определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.04.2024 ответчику предложено рассмотреть вопрос о возможности назначения экспертизы.
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В связи с чем, такие лица самостоятельно несут ответственность за наступление для них неблагоприятных правовых последствий своей процессуальной пассивности, в том числе при представлении доказательств.
В ходе рассмотрения дела ответчик не воспользовался своим правом на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимой для использования расположенного на нём здания.
Несогласие апеллянта с размером рассчитанной истцом суммы неосновательного обогащения, апелляционной коллегией не принимается во внимание, поскольку доказательств использования ответчиком только части земельного участка не представлено. Кроме того, апелляционный суд учитывает, что ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, не заявлял ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимой для использования расположенного на нём здания и установления размера платы за пользование земельным участком.
