АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2025 года Дело № А59-1377/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Никитиной Т.Н.
судей Михайловой А.И., Ширяева И.В.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ЛЦ Хомутово": Старжинский А.В., представитель по доверенности от 18.12.2024;
от акционерного общества "Аэровокзал Южно-Сахалинск": Балыбердин А.Ю., представитель по доверенности от 21.11.2024; Налбандян Е.Э., представитель по доверенности от 21.11.2024;
от иных лиц: представители не явились;
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЦ Хомутово"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024
по делу № А59-1377/2024 Арбитражного суда Сахалинской области
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛЦ Хомутово" (ОГРН 1116501004520, ИНН 6501239601; адрес: 693014, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. 1-я Октябрьская, д. 162)
к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780; адрес: 693020, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, д. 32)
о признании незаконными действий по формированию земельных участков; возложении обязанности снять земельные участки с государственного кадастрового учета
к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762; адрес: 693020, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 173)
о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки
к акционерному обществу "Аэровокзал Южно-Сахалинск" (ОГРН 1106501009372, ИНН 6501232412; адрес: 693014, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. им И.П.Куропатко, д. 25)
о возврате земельного участка
третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 1176501003007, ИНН 6501290887; адрес: 693020, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, д. 32, офис 202)
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ЛЦ Хомутово" (далее - ООО "ЛЦ Хомутово", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДЗП города Южно-Сахалинска, департамент) о признании незаконными действий по формированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537, возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета, а также с иском к администрации города Южно-Сахалинска (далее - администрация) и акционерному обществу "Аэровокзал Южно-Сахалинск" (далее - АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск") о признании недействительными торгов 21000014610000000050, договора аренды от 06.02.2024 № 15404 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки и обязании АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51285 ± 79 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу (с учетом принятых судом уточнений).
Определением суда от 21.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ДЗП города Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.
23.07.2024 с учетом принятых судом уточнений измен процессуальный статус ДЗП города Южно-Сахалинска с третьего лица на соответчика.
Решением суда от 27.08.2024 заявленные требования общества удовлетворены частично. Признаны недействительными торги в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств, извещение № 21000014610000000050; признан недействительным договор аренды земельного участка для коммерческой деятельности от 06.02.2024 № 15404, заключенный на основании протокола по извещению № 21000014610000000050 между ДЗП города Южно-Сахалинска и АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск"; на АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск" возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51 285 ± 79 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ДЗП города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 решение суда от 27.08.2024 в части удовлетворенных требований отменено. В удовлетворении требований о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств, извещение № 21000014610000000050; о признании недействительным договора аренды земельного участка для коммерческой деятельности от 06.02.2024 № 15404, заключенного на основании протокола по извещению № 21000014610000000050 между ДЗП города Южно-Сахалинска и АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск"; о возложении обязанности на АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск" возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51 285 ± 79 кв.м, расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ДЗП города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу отказано.
Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), по кассационной жалобе ООО "ЛЦ Хомутово", полагающего, что обжалуемое постановление принято с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, в связи с чем подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы общество приводит доводы о том, что как собственник единого недвижимого комплекса зданий и сооружений - контрольно-пропускного пункта, административного здания, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, распределительного пункта, линии электропередач, открытой площадки для складирования строительного материала, технологически неразрывно связанных между собой единым технологическим процессом, имеет приоритетное право на использование земельных участков, выделенных из состава исходного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 и фактически занятых перечисленными объектами недвижимости.
Ссылаясь на положения статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), указывает, что передача департаментом АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск" по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537 нарушает права ООО "ЛЦ Хомутово" как собственника единого недвижимого комплекса, поскольку указанный земельный участок образован с нарушением обязательных норм, в результате земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533 и 65:01:0405004:536, на которых размещаются объекты (РП - распределительный пункт, линия электропередачи и открытая площадка для складирования строительных материалов), принадлежащие на праве собственности обществу, находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, нарушен доступ к участкам и расположенным объектам общества.
Указывает, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:537 расположен принадлежащий ООО "ЛЦ Хомутово" объект недвижимости (линия электропередачи протяженностью 1 150 м) без выделения участка под ним.
Администрация в представленном отзыве доводы жалобы отклонила.
В судебном заседании суда округа, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи, представитель ООО "ЛЦ Хомутово" поддержал доводы кассационной жалобы.
АО "Аэровокзал Южно-Сахалинск" в представленном отзыве и его представители в суде округа просили принятый апелляционным судом судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе посредством размещения определения о принятии кассационной жалобы к производству на официальном сайте www.arbitr.ru в сети Интернет, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнений к ней и отзывов, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 06.11.2008 № 00201 ООО "Вектор" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, разрешенное использование - "для строительства коммерческо-складского комплекса".
Соглашением от 24.05.2012 права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО "ЛЦ Хомутово".
Департаментом 13.08.2015 обществу выдано разрешение № 65-64701000-05559-2015 на строительство объекта капитального строительства: "Коммерческо-складской комплекс "Логистический центр "Хомутово" по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта в г. Южно-Сахалинске, первая очередь строительства - административное здание. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта недвижимости, - 65:01:0405004:122.
Впоследствии 12.11.2015 между департаментом (арендодатель) и ООО "ЛЦ Хомутово" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 0201/15, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 23.10.2015 по 22.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер - пер. 2-й Заречный, 58). Разрешенное использование - "для/под завершение строительства коммерческо-складского комплекса".
Департаментом 16.11.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - коммерческо-складского комплекса, логистического центра "Хомутово".
ООО "ЛЦ Хомутово" 11.09.2018 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду указанного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимости (административное здание площадью 528, 7 кв.м), принадлежащий ему на праве собственности.
Департамент письмом от 11.10.2018 отказал заявителю в предоставлении земельного участка по мотиву того, что обществом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости - здания площадью 528, 7 кв.м.
16.01.2019 за обществом зарегистрирован объект недвижимости - Единый недвижимый комплекс - логистический центр "Хомутово", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122. В состав данного комплекса входят: 1) иное сооружение (открытая площадка для складирования строительного материала) с кадастровым номером 65:01:0405004:481; 2) иное сооружение (подземные резервуары противопожарного запаса воды) с кадастровым номером 65:01:0405004:479; 3) иное сооружение (РП - распределительный пункт, линия электропередач) с кадастровым номером 65:01:0405004:480; 4) нежилое здание (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 65:01:0405004:478; 5) нежилое (административное) здание с кадастровым номером 65:01:0405004:269.
ООО "ЛЦ Хомутово" 31.01.2019 вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав обращение расположением на участке объекта недвижимости - Единого недвижимого комплекса логистический центр Хомутово с кадастровым № 65:01:0405004:485, общей площадью 2 707 кв.м.
Департамент 27.02.2019 отказал обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в собственность общества, заявителю предложено осуществить мероприятия по межеванию участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 № 624-па, после чего вновь обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату.
ООО "ЛЦ Хомутово" 07.03.2019 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на праве аренды в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для дальнейшей эксплуатации единого недвижимого комплекса, с перспективой его модернизации, реконструкции, перевооружения и строительства сооружений вспомогательного использования (складов).
Письмом от 26.03.2019 № 1239-014/07 департамент проинформировал общество об отказе в предоставлении земельного участка, в обоснование указав, что заявитель не представил доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.
Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу № А59-2178/2019 решение департамента от 26.03.2019 № 1239-014/07 признано законным и не нарушающим права заявителя.
При этом судами во вступивших в законную силу судебных актах применительно к праву общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в связи с принадлежностью ему на праве собственности единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 65:01:0405004:485 указано следующее.
Предоставление в собственность (аренду) земельных участков, на которых находятся объекты недвижимого имущества собственникам соответствующего имущества, осуществляется с учетом фактического землепользования.
На спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 обществом возведены объекты, которые фактически являются лишь частью запроектированного коммерческо-складского комплекса, под строительство которого предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м.
Строительство указанного комплекса предполагало два этапа, первый из которых завершен, второй предполагался, но не реализован.
Основная часть участка свободна от строений и сооружений.
Объект, который в настоящее время возведен на спорном земельном участке и на который зарегистрировано право собственности ООО "ЛЦ Хомутово", не представляет собой полноценный единый недвижимый комплекс либо предприятие как имущественный комплекс, как тот, что был запроектирован к строительству.
Судом сделан вывод о том, что фактическое размещение на спорном земельном участке помимо административного здания с кадастровым номером 65:01:0405004:269, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, распределительного пункта, линии электропередачи, открытой площадки для складирования строительных материалов, контрольно-пропускного пункта, не наделяет заявителя безусловным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в аренду, так как указанные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы в целях улучшения качества земельного участка, обслуживания складского комплекса, благоустройства земельного участка, имеют вспомогательное использование.
Судом не принят во внимание довод общества о неделимости земельного участка.
Департамент обратился в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект - иное сооружение - логистический центр "Хомутово", расположенный по адресу: Южно-Сахалинск, пл/рн. Хомутово, ул. 1-ая Октябрьская; обязании ответчика освободить земельный участок от объектов вспомогательного назначения, предоставить департаменту право самостоятельно осуществить действия по сносу объектов.
Решением от 13.03.2020 по делу № А59-6356/2019 в удовлетворении требований департаменту было отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты исходя из пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".
Арбитражные суды пришли к выводу о том, что регистрация 16.01.2019 единого комплекса, в состав которого входит 2-этажное нежилое здание площадью 528, 7 кв.м и спорные объекты, имеющие вспомогательное назначение, не противоречит пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Учитывая отказ в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности и, соответственно, наличие у общества права на использование земельного участка, занятого составными частями единого недвижимого комплекса, суд указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований департамента об обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 от вспомогательных объектов: открытой площадки для складирования строительного материала, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, РП - распределительного пункта, линии электропередачи, контрольно-пропускного пункта.
Какие-либо обстоятельства применительно к площади, необходимой для эксплуатации объекта истца, судами в рамках рассмотрения дел № А59-2178/2019 и № А59-6356/2019 не установлены.
22.11.2022 в департамент поступило заявление № 6558 от общества на выдачу градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 для целей реконструкции объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка, собственником которого заявитель является.
В ответ на указанное заявление департамент принял решение от 28.11.2022 № 6558-026/05 об отказе в выдаче градостроительного плана, поскольку общество не является правообладателем земельного участка, на который просило выдать градостроительный план.
Вступившим в законную силу решением суда от 06.04.2023 по делу № А59-446/2023 решение департамента от 28.11.2022 № 6558-026/05 признано законным, поскольку общество как правообладатель единого недвижимого комплекса не имеет прав на весь земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, а лишь вправе пользоваться той его частью, которая занята принадлежащим обществу объектом и необходима для его использования, не нарушая прав собственника данного земельного участка. Поскольку общество не является правообладателем всего земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, суд не признал за обществом право вести на спорном земельном участке градостроительную деятельность без согласования с землевладельцем.
Поскольку обществом процедура формирования земельного участка сообразно праву пользования объектом недвижимости не была инициирована ДЗП города Южно-Сахалинска по своей инициативе распоряжением от 18.05.2023 № 243-p "Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и об отмене распоряжения ДЗП города Южно-Сахалинска от 21.03.2023 № 124-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории" в соответствии со статьями 11.3, 11.10 ЗК РФ утвердил схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории в связи c образованием девяти земельных участков путем раздела земельного участка c кадастровым номером 65:01:0405004:122.
