СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 сентября 2024 года Дело № 33-20558/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 сентября 2024 года апелляционную жалобу <...> на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску <...> о признании недействительными договора купи-продажи доли квартиры и соглашения к нему, о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, прекращении права собственности на долю квартиры, погашении записи о регистрации перехода прав, об обязании передать имущество в том состоянии, в котором оно находилось на момент заключения договора купли-продажи, взыскании убытков и расходов по уплате государственной пошлины,

заслушав доклад судьи Утенко Р.В., пояснения представителя истца <...>., ответчиков и их представителя <...>., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

<...>. обратилась в суд с иском к <...>., указав, что истец является собственником 22/232 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> площадью 296,8 кв.м. Данная квартира является коммунальной, состоит из 12 жилых комнат<...>. являлась собственником 25/232 долей в праве общей собственности на квартиру по вышеуказанному адресу. В период с <дата> по <дата> истец находилась за границей, а <дата> ей позвонила <...> и предложила купить долю в праве собственности за 3 500 000 рублей. <дата> она узнала, что <...> заключила договор купли-продажи доли квартиры от <дата> с <...> Как указывает истец, она не была извещена в письменной форме о намерении продать свою долю квартиры с указанием цены и других условий, и она не давала отказа от покупки в преимущественном порядке. Истец указывает, что она готова приобрести долю квартиры за 3500000 рублей и у нее имеется такая материальная возможность.

Уточнив заявленные требования, истец просила признать недействительным договор купли-продажи доли квартиры от 10.04.2022г., признать за БакинойА.Ю. преимущественное право покупки 25/232 доли в праве общей собственности на квартиру, перевести права и обязанности покупателя 25/232 долей квартиры на <...>, прекратить право собственности <...> на 25/232 доли квартиры, погасить запись о регистрации перехода права собственности к <...>., обязать <...>. передать <...>. 25/232 долей в праве общей собственности на квартиру, взыскать 300 000 руб. в счет возмещения убытков, взыскать с ответчиков судебные расходы.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:

В удовлетворении исковых требований <...> о признании недействительными договора купи-продажи доли квартиры и соглашения к нему, о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, прекращении права собственности на долю квартиры, погашении записи о регистрации перехода прав, об обязании передать имущество в том состоянии, в котором оно находилось на момент заключения договора купли-продажи, взыскании убытков и расходов по уплате государственной пошлины отказать.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, удовлетворить заявленные ею требования.

Судья <...> первоначально включенная в состав судебной коллегии для рассмотрения настоящей жалобы, заменена на судью <...>. по основаниям, предусмотренным п.2 ч.5 ст. 14 ГПК РФ.

В судебное заседание истец и третьи лица не явились, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представили. Судебная коллегия рассмотрела дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части в силу п.1 ст. 330 ГПК РФ.

Как установлено судом, <...> (истец по делу) является собственником 22/232 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с правом пользования одной комнатой площадью 22,30 кв.м. <...> являлась собственником 25/232 долей в праве общей собственности на квартиру по вышеуказанному адресу с правом пользования одной комнатой площадью 25 кв.м.

<дата> между <...>. заключен договор купли-продажи собственником 25/232 долей в праве общей собственности на квартиру по вышеуказанному адресу с правом пользования одной комнатой площадью 25 кв.м. Согласно п. 4 указанного договора, стоимость доли в квартире оценена в размере 3 500 000 руб.

В материалы дела представлена расписка от <дата>, выданная <...>, о том, что денежные средства в сумме 3500000 рублей переданы продавцу.

На основании указанного договора <дата> произведена государственная регистрация 25/232 доли в праве собственности на квартиру за <...>

После подачи настоящего иска между ответчиками по спору <дата> <...>. было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от <дата>, которым стороны достигли соглашения об изменении стоимости цены доли до 5 900 000 руб., из которых стоимость доли в праве собственности составляет 3 500 000 руб., а стоимость неотделимых улучшений (металлическая дверь, металлопластиковые окна, штукатурка, чистовые полы, паркетная доска и др.) и движимого имущества (телевизор, варочная панель, микроволновая печь и др.) составила 2400 000 руб.)

Как указано в п. 5 соглашения, сумма в размере 2 400 000 руб. за приобретение движимого имущества и неотделимых улучшений будет уплачена в течение трех дней после подписания передаточного акта. В материалы дела представлена расписка от <дата>, выданная <...>, о том, что денежные средства в сумме 3500000 рублей переданы продавцу.

В материалы дела представлена расписка от 25.10.2023г. о том, что <...>. получила от <...> денежные средства в сумме 2400000 рублей в соответствии с условиями договора купли-продажи доли квартиры от 10.04.2023г. и соглашения от <дата>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о переводе на <...> прав покупателя доли в праве собственности на основании договора от <дата>, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 250, 421, частью 2 статьи 218, частью 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, пришел к выводу о том, что цена договора составляет 5 900 000 руб., а истец не намерена производить оплату стоимости доли в указанном размере.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Согласно положениям пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В суде первой инстанции установлено, что между истцом и собственников <...> велась переписка посредством мессенджера весной 2023 года, в котором <...>. высказывала намерение продать ее долю в спорной квартире, указывая, что выставила ее на продажу за 5 990 (тыс. руб.)(л.д.176 т.1)

Из представленной по состоянию на <дата> переписки не следует, что собственник предложила купить ее долю в праве собственности за конкретную цену.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как указано в п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участникам долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной Налоговой Палаты (протокол от 28.03.2016г. № 03/16), бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: - свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; - выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В ходе рассмотрения спора установлено, что <дата> <...> в по месту регистрации истца направлена телеграмма, в котором она уведомлена о намерении продать долю в праве собственности за 3.200 000 руб.(л.д.158-159 т.1). В телеграмме указан телефон, по которому при намерении купить долю <...> может обратиться к продавцу.

Указанное уведомление не может являться надлежащим извещением долевого собственника о намерении продать долю, поскольку телеграмма вручена адресату не была, доказательств уклонения от получения телеграммы со стороны истца также не представлено.

В силу п. 57 Правил оказания услуг телеграфной связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968 телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Телеграмма, в адресе которой указано 2 или более адресата, может быть вручена любому из адресатов. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы.

Исходя из добросовестности действий сторон при продаже доли в праве собственности на квартиру продавец обязан направить участнику долевой собственности предложение о совершении сделки в разумный срок, предполагающий возможность получения указанного сообщения и выражение его позиции относительно предлагаемой сделки.

Указанные требований не были исполнены продавцом, которая знала номер сотовой связи истца, состояла в ней в переписке и обладала возможностью направления ей сообщения посредством мессенджера. Направление непосредственно перед сделкой сособственнику телеграммы, не содержащей указания на дату, до которой надлежит выразить позицию относительно сделки, которая вручена не была, не является надлежащим уведомлением истца о предполагаемой сделке на указанных условиях.

Судом первой инстанции правомерно указано на то, что указанная в телеграмме цена договора отличается от цены сделки, согласованной между ответчиками <дата>, что дополнительно свидетельствует о нарушении права истца на реализацию права преимущественной покупки доли в праве собственности на жилое помещение.

При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении иска в части требований о переводе прав покупателя, фактически основан на определении судом цены договора равной 5 990 000 руб., который оплатить истец отказывается.

С выводами суда в указанной части судебная коллегия не может согласиться.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

С момента государственной регистрации 11.04.2023 права собственности на долю в праве собственности на квартиру за <...>. последняя является собственницей доли с полным объемом права собственника по владению, распоряжению и пользованию имуществом. Цена договора оплачена покупателем в полном объеме, что подтверждено соответствующей распиской и не оспаривается сторонами.

Заключение между сторонами дополнительного соглашения в период рассмотрения спора, в соответствии с которым цена договора изменена в сторону увеличения за счет включения в цену договора стоимости неотделимых улучшений имущества и движимого имущества в квартире не влияет на то обстоятельство, что <...> стала собственницей доли до заключения и вне зависимости от заключения дополнительного соглашения к договору, заключение которого не являлось в силу ст. 421 ГК РФ обязательным ни для участников сделки, ни, соответственно, для истца. Право преимущественной покупки у которой и требования перевода на нее права покупателя возникло до заключения указанного соглашения.

Истец в ходе судебного заседания поясняла, что она не претендует на неотделимые улучшения и движимое имущество, находящееся в комнате, а просит перевести на себя права покупателя доли исходя из условий соглашения, заключенного между сторонами 10.04.2023.

При этом при оценке действий соответчиков, связанных с заключением ими дополнительного соглашения от 19 октября 2023 года, судебная коллегия полагает, что данные действия, совершенные после подачи искового заявления, в условиях очевидности нарушения права покупателя на реализацию преимущественного права на покупку доли на условиях согласованных сторонами, направлены на искусственное повышение цены договора и не соотносится с разумностью и добросовестностью участников гражданского оборота в силу п.5 ст. 10 ГК РФ. Так, действия ответчика <...> приобретшей квартиру за 3 500 000 руб., являющейся единоличным ее собственником, полномочным распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и путем требования освобождения ее от вещей и имущества предыдущего собственника, направленные на доплату бывшему собственнику несогласованных при совершении сделки дополнительно 2 490 000 руб. за "неотделимые улучшения" и " движимое имущество" во всяком случае не соотносятся ни с обычаями делового оборота, ни с личным имущественным интересом, в связи с чем судебная коллегия при оценке действий ответчика по заключению дополнительного соглашения учитывает положения ч.2 ст. 10 ГК РФ и соответствующие правовые последствия.

Продажа доли в праве собственности с нарушением преимущественного права покупки долевого собственника влечет у последнего право требовать перевода прав покупателя на него в силу ч.3 ст. 250 ГК РФ.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

В суде первой инстанции истец выражал готовность и согласие внести на депозит суда денежные средства в размере цены договора от <дата>, однако определение судом о внесении денежных средств в указанном размере вынесено не было, судом предлагалось внести денежные средства в сумме, определенной дополнительным соглашением к указанному договору, которое применительно к праву истца требовать перевода прав покупателя на основании иной завершенной сделки отношения не имеет.

На основании определения суда апелляционной инстанции истцом внесены на депозит Санкт-Петербургского городского суда 3 550 000 руб., что подтверждается чеком по операции от <дата>.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении иска о переводе на <...> прав покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру подлежит отмене с принятием нового решения о удовлетворении требований в указанной части с выплатой <...> денежных средств, уплаченных ею при совершении данной сделки из средств, внесенных истцом на депозит Санкт- Петербургского городского суда.

Вместе с тем судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной. Перевод прав покупателя является достаточным способом защиты права, влекущим восстановление интересов истца

Равным образом судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части отсутствия оснований для возмещения истцу убытков между ценой договора и суммой в размере 3200000 рублей, указанной в телеграмме, направленной истцу.