СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2024 года Дело № 33-3942/2024
Санкт-Петербург 10 июля 2024 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Ильичевой Т.В., Пучковой Л.В.,
при секретаре Судовской Е.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Васильевой А.А., ООО "Специализированный застройщик "Инвестторг 6-1" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 сентября 2023 года, которым удовлетворены частично исковые требования Васильевой А.А. к ООО "Специализированный застройщик "Инвестторг 6-1" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, признании недействительным условий договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя Васильевой А.А. по доверенности Гайдеека С.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы ООО "Специализированный застройщик "Инвестторг 6-1", судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Васильева А.А. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Специализированный застройщик "Иннвестторг 6-1" (далее - ООО "СЗ "Инвестторг 6-1"), в котором просила:
взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2021 по 28.03.2023 в размере 385 622 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере 1 700 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.; почтовые расходы в размере 317 руб.; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы; признать п. 11.8 договора от 25.08.2020 № недействительным (л.д. 1-6).
В обоснование заявленных требований истцом указано, что 25.08.2020 между Васильевой А.А. и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру. Истец оплатила долевой взнос в полном объеме. Ответчик обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, квартира была передана только в 14.05.2022, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27.09.2023 исковые требования Васильевой А.А. удовлетворены частично (л.д. 117-122).
Суд взыскал с ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" в пользу Васильевой А.А. неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 385 622 руб.; компенсацию морального вреда в размере 8 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.; почтовые расходы в размере 317 руб.; расходы по удостоверению доверенности в размере 1 700 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований судом было отказано.
Этим же решением с ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" в бюджет муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области взыскана государственная пошлина в размере 7 356 руб.
Не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда от 27.09.2024 истцом, ответчиком поданы апелляционные жалобы.
Васильева А.А. в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика штрафа и принять в указанной части новое решение об удовлетворении заявленного требования (л.д. 135-138).
В обоснование доводов жалобы указано, что положения Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 о применении моратория при взыскании с застройщика суммы штрафа подлежат применению только в том случае, если досудебный порядок урегулирования споров являлся обязательным. Принимая во внимание, что ни ФЗ "Об участии в долевом строительстве", ни Законом "О защите прав потребителей" такой порядок не предусмотрен, податель жалобы полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа. Кроме того, обращает внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что 11.09.2023 в адрес Застройщика была направлена повторная претензия.
ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" также подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит постановленное решение изменить в части периода начисления неустойки, признав таковым период с 03.12.2021 по 28.03.2022; применить положения ст. 333 ГПК РФ к взысканной сумме неустойки, а также снизить взысканные расходы на оплату услуг представителя (л.д. 142-150).
В обоснование доводов жалобы ответчиком указано, что суд не ознакомился с буквальным содержанием договора участия в долевом строительстве; неправильно установил обстоятельства, подлежащие исследованию и доказыванию по настоящему делу; неправильно применил нормы материального права; не учел судебную практику и разъяснения вышестоящих судебных инстанций. Податель жалобы критически относится к выводу суда о начале исчисления срока взыскания неустойки с 01.07.2021, ссылаясь на то, что поскольку квартира должна быть передана в течение 6 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию, постольку обязательства застройщика должны быть исполнены не позднее 02.12.2021. В случае удовлетворения заявленных требований просит о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении суммы штрафных санкций. Также полагает взысканные судом расходы на оплату услуг представителя чрезмерно завышенными.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Васильевой А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение в части по изложенным основаниям. Возражал относительно доводов апелляционной жалобы ООО "СЗ "Инвестторг 6-1".
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В силу ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей") моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.08.2020 между Васильевой А.А. (Дольщик) и ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № № (л.д. 9-16).
Согласно п.п. 1.1, 2.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, уч. 2, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать Дольщику Квартиру проектный №, площадью <данные изъяты> кв.м., при условии оплаты Дольщиком полной стоимости указанной Квартиры.
Пунктом 2.4 Договора предусмотрено, что планируемый срок окончания строительства Объекта - IV квартал 2020 г.
Согласно п. 2.5 Договора, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Дольщику - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 2.5.1 Договора, в случае, если строительство Объекта не может быть завершено в плановые сроки по п. 2.4 Договора, Застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения срока, направить Дольщику соответствующую информацию путем размещения на официальном сайте изменений в проектную декларацию.
Стороны согласились, что заключения отдельных соглашений об изменении планового срока окончания строительства не требуется в силу договоренности Сторон по настоящему пункту на день заключения настоящего Договора.
Изменение сроков окончания строительства, на условиях, согласованных сторонами настоящим пунктом, может осуществляться не более чем на 6 месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта.
Пунктом 3.1 Договора цена Квартиры установлена в размере 3 880 800 руб.
Факт исполнения истцом обязательств по оплате стоимости Квартиры в объеме, предусмотренном Договором, подтверждается представленным в материалы дела документами и не оспаривается сторонами.
Исходя из условий Договора, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Дольщикам согласовывается сторонами - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть, не позднее 30.06.2021 года.
Между тем, Квартира истцу по акту приема-передачи передана 14.05.2022 (л.д. 17).
03.02.2023 истец направила ответчику претензию о выплате неустойки, оставленную последним без ответа (л.д. 19).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагала, что имеются основания для взыскания с ответчика неустойки за период с 01.07.2021 по 28.03.2022 в связи с нарушением Застройщиком сроков передачи Дольщику Квартиры, а также компенсации морального вреда, штрафа, убытков.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что поскольку ответчиком не исполнены обязательства по […]*
________________
* Вероятно, ошибка оригинала - Примечание изготовителя базы данных.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части наличия оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, расходов, поскольку они сделаны на основании тщательного исследования всех представленных по делу доказательств в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон и соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о неверно установленном судом первой инстанции сроке окончания строительства и передачи Объекта долевого строительства не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Статьей 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Частью 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" установлено, что в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.
Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Как следует из п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Таким образом, указание в договоре на право застройщика в одностороннем порядке продлить указанный в договоре срок передачи квартиры, но не более чем на полгода, а также направление истцу уведомления о переносе срока передачи квартиры, соглашением об изменении срока передачи объекта долевого строительства не является.
Более того, в заключенном между сторонами договоре обязанность застройщика передать истцу объект долевого строительства обусловлена наступлением события - сдачей дома в эксплуатацию. Конкретного срока передачи объекта долевого строительства договор не содержит.
Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.
В таком случае, положение договора о планируемом сроке строительства дома, определенном в нем конкретной датой, должно учитываться для установления общей воли сторон в отношении условия о сроке передачи объекта долевого строительства.
