СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июля 2024 года Дело N 33-20573/2024

<данные изъяты> <данные изъяты> года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Абдулгалимовой Н.В.,

судей Медзельца Д.В., Федуновой Ю.С.,

при помощнике судьи Аристовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску КМО к ООО "ГАИС", СНА о признании недействительной записи о государственной регистрации права, признании нежилых помещений общей долевой собственностью, обязании не чинить препятствий и освободить занимаемое помещение,

по апелляционной жалобе КМО на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Федуновой Ю.С.,

объяснения явившихся лиц

установила:

КМО обратилась в суд в интересах неопределенного круга лиц к ответчикам с требованиями о признании недействительной записи о государственной регистрации права, признании нежилых помещений общей долевой собственностью, обязании не чинить препятствий и освободить занимаемое помещение. Свои требования мотивирует тем, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>",<данные изъяты>, расположены нежилые помещения <данные изъяты> и <данные изъяты>, относящиеся к общедомовому имуществу, являются техническими и предназначены для размещения в них коммуникаций и инженерного оборудования в данном доме, для обслуживания каких-либо иных помещений в многоквартирном доме.

Спорные помещения изначально находились в частной собственности застройщика ООО "ГАИС", но в <данные изъяты> года на основании решения Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> проводились торги по реализации принадлежащего ООО "ГАИС" имущества, в том числе вышеуказанных помещений. Был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому собственником помещений стала СНА, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании изложенного истец с учетом заявленных уточнений просит суд признать недействительными записи о государственной регистрации записи в ЕГРН о праве собственности СНА на нежилые помещения <данные изъяты> (площадью 41,9 кв.м) и <данные изъяты> (площадью 555,3 кв.м) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, признать отсутствующим право собственности СНА на данные помещения; признать нежилые помещения <данные изъяты> (площадью 41,9 кв.м.) и <данные изъяты> (площадью 555,3 кв.м.) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> техническими помещениями, не имеющими самостоятельного назначения и общей долевой собственностью собственников помещений; признать договор купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> недействительным, поскольку помещения, выступавшие предметом данного договора, не могут находиться в частной собственности; обязать СНА освободить незаконно занимаемые нежилые помещения <данные изъяты> (площадью 41,9 кв.м.) и <данные изъяты> (площадью <данные изъяты> кв.м.) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, а также не чинить препятствий в использовании нежилых помещений.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец не согласился с вынесенным решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, по делу принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Представитель истца ПСС представил дополнения к апелляционной жалобе, указав в какой части настаивает на отмене решения суда.

Представитель ответчика СНА - КСВ возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части по следующий основаниям.

В силу требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах и возражениях относительной жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено, что истец, обратившийся с настоящим исковым заявлением в отношении неопределенного круга лиц, которые являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>", <данные изъяты>.

По состоянию на <данные изъяты> нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. в техническом подвале, расположенное по адресу: <данные изъяты>-<данные изъяты>, <данные изъяты>, пом. <данные изъяты>, принадлежит на праве собственности СНА

<данные изъяты> Арбитражным судом <данные изъяты> ООО "ГАИС" признано банкротом, конкурсным управляющим назначен БДС

Протоколами <данные изъяты>-<данные изъяты>/1/2 от <данные изъяты> и <данные изъяты>-ОТПП/1 от <данные изъяты> допущены к участию в торгах по результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО "ГАИС" - МРА, действующий по доверенности от СНА и ООО "УправстройСоюз".

На основании выигранных торгов между ООО "ГАИС" в лице конкурсного управляющего БДС и СНА в лице МРА заключили договор купли-продажи <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты>

Имущество передано по акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Судом первой инстанции также установлено, что указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Определением суда первой инстанции по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "ПроэктЭкоСервис".

Согласно представленному заключению эксперта установлено, что в ходе проведенного исследования нежилых помещений <данные изъяты> площадью 41,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и <данные изъяты> площадью 553 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> было установлено, что указанные помещения не обеспечены самостоятельным доступом с улицы. Доступ осуществляется через помещения общего пользования многоквартирного дома. Высота подвала составляет от 3,8 м до 4,15 м, высота помещения составляет от 2,11 м до 2,29 м. Во всех помещениях подвала расположены коммуникации, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома.

В ходе исследования установлено, что помещения используются также и для обслуживания общедомового имущества. Экспертами установлено, что общедомовое имущество выделено на основании решения собственника после ввода жилого дома в эксплуатацию. Данные помещения индивидуально обособлены. Двери, закрывающие доступ в помещения, отсутствуют. Имеется возможность использования помещений в коммерческих целях при условии обеспечения доступа для обслуживания общедомового имущества.

С технической точки зрения, исследуемые помещения <данные изъяты> площадью 41,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и <данные изъяты> площадью 553 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, <данные изъяты>-10, <данные изъяты>, возможно использовать в коммерческих целях, не связанных с обслуживанием здания, в котором они расположены, при соблюдении беспрепятственного круглосуточного доступа к имуществу общего пользования, организации защиты элементов управления, обустройстве системы вентиляции, водоотведения, электроснабжения. Экспертами предусмотрены виды деятельности, возможные к осуществлению в указанных помещениях.

Суд первой инстанции принял заключение судебной экспертизы, поскольку экспертиза неясностей и противоречий не содержит, исполнено лицом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судом первой инстанции установлено, что согласно технической документации спорные помещения являются самостоятельным нежилым помещением не обеспеченными самостоятельным доступом с улицы, относящегося к общему имуществу и не переданными в собственность ответчика.

В рамках арбитражного дела № <данные изъяты> ООО "ГАИС" признано несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда <данные изъяты> в рамках данного дела спорное имущество было признано подлежащим реализации с торгов.

Застройщик ООО "ГАИС" по договору купли-продажи на основании протокола <данные изъяты>-<данные изъяты>/<данные изъяты> результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО ГАИС" передал покупателю СНА спорные нежилые помещения.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что исследуемые помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> занимают большую часть подвала многоквартирного жилого дома. Данные помещения не обособлены, не имеют четких границ и не отделены от других помещений подвала. Планировка помещений отсутствует, двери не установлены. В отдельных местах трасс коммуникаций установлены запорная арматура, ревизионное оборудование/детали, свободный доступ к которым для обслуживания управляющей компанией обеспечен. Ко всем инженерным коммуникациям подвала имеется беспрепятственный доступ для обслуживания. При выполнении перечня мероприятий и условий, обеспечивающих беспрепятственный доступ к обслуживанию инженерных систем, возможность для использования его в коммерческих целях имеется. В заключении перечислены все необходимые условия и мероприятия, при которых помещение <данные изъяты> может быть использовано отдельно, кроме того, должны быть соблюдены нормы СанПиН, также перечислены виды коммерческого использования исследуемых помещений <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 128, 153, 209, 288, 290, 304, 305 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты> и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты>, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты>, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено нарушение прав истца и иных собственников помещений в многоквартирном доме, спорное помещение индивидуально определено и согласно выводов судебной экспертизы может использоваться в коммерческих целях при условии обеспечения доступа для обслуживания общедомового имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона РСФСР от <данные изъяты> N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с <данные изъяты> утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома (является ли он техническим помещением), а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Как усматривается из материалов дела, на момент регистрации права собственности на нежилые помещения СНА, спорные нежилые помещения уже принадлежали жильцам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

Право собственности на нежилые помещения <данные изъяты> площадью 41,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, <данные изъяты> площадью 553 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> возникло у ответчика на основании договора купли-продажи с <данные изъяты>, который был заключен с конкурсным управляющим ООО "ГАИС" по результатам проведения открытых торгов.

Право собственности жильцов в <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> было оформлено в период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> год, что подтверждается выписками ЕГРН, представленные в материалы дела.

Из вышеуказанного установлено, что право собственности на нежилые помещения возникло у СНА значительно позже, чем возникло право в общей долевой собственности первых жильцов в доме по адресу: <данные изъяты>-10, <данные изъяты>.

По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В своем иске КМО просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.

Поскольку КМО является собственником квартиры в многоквартирном доме, то она наделена правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о признании нежилых помещений <данные изъяты> и <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> техническими помещениями, не имеющих самостоятельного значения, и общей долевой собственностью собственников жилых помещений (квартир) указанного МКД.

Кроме того, как следует, из заключения экспертизы следует, что в спорных помещениях находятся, кроме непосредственно трубопроводов и инженерных коммуникаций, элементы управления и контроля: задвижки системы холодного и горячего водоснабжения - запорная арматура, позволяющая перекрывать воду в стояках, узел управления и учета системы горячего водоснабжении, ревизии канализации - специальная фасонная деталь, которую устанавливают для проверки работы системы и удаления засора из стояка без демонтажа и повреждения трубопровода, задвижки системы водяного отопления - запорная арматура, позволяющая перекрывать воду в стояках, распределительные щиты электрической сети. Также указано, что в подвальном помещении отсутствуют санузлы, нет выделены под санузлы помещений, и не оборудована разводка канализации и водоснабжения для обеспечения санитарными помещениями подвального этажа. Электрическая сеть устроена исключительно для обеспечения работы технического оборудования и осуществления освещения в соответствии с нормами, установленными для подвальных помещений. Ко всем инженерным коммуникациям подвала имеется беспрепятственный доступ для обслуживания.

Вышеуказанное при вынесении решения судом первой инстанции не было учтено.