СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2024 года Дело N 33-2100/2024
Санкт-Петербург 3 апреля 2024 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Горбатовой Л.В., Пучковой Л.В.,
при секретаре Вашурине С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "Инвестторг 6-1" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 10 октября 2023 года, которым удовлетворены частично исковые требования Гаева А.В., Гаевой М.А. к ООО "Специализированный застройщик "Инвестторг 6-1" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., возражения возражения представителя Гаева А.В., Гаевой М.А. по доверенности Хорикова С.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Гаев А.В., Гаева М.А. обратились во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Специализированный застройщик "Иннвестторг 6-1" (далее - ООО "СЗ "Инвестторг 6-1"), в котором просили взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов в неустойку в размере 212 928,36 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы (л.д. 3-6).
В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам объект долевого строительства - квартиру. Истцы оплатили долевой взнос в полном объеме. Ответчик обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, квартира была передана только в 14.10.2022, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 10 октября 2023 года исковые требования Гаева А.В., Гаевой М.А. удовлетворены частично (л.д. 95-103).
Суд взыскал с ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" в пользу Гаева А.В., Гаевой М.А. неустойку по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N за период с 01.07.2021 по 28.03.2022 по 212 928,36 руб. в пользу каждого, в общем размере - 425 856,72 руб.; компенсацию морального вреда по 5 000 руб. в пользу каждого, в общем размере - 10 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований истцам было отказано.
Этим же решением с ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" в доход бюджета МО "Всеволожский муниципальный район" взыскана государственная пошлина в размере 7 458,587 руб.
ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" не согласилось с законностью и обоснованностью решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 10.10.2023, его представитель подал апелляционную жалобу, в которой просит постановленное решение изменить, рассчитав размер взыскиваемой неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства за период с 03.12.2021 по 28.03.2022, применить положения ст.333 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к взыскиваемой в пользу истца неустойке, а также всем компенсационным выплатам (л.д. 119-127).
В обоснование доводов жалобы указано, что суд не ознакомился с буквальным содержанием договора участия в долевом строительстве; неправильно установил обстоятельства, подлежащие исследованию и доказыванию по настоящему делу; неправильно применил нормы материального права; не учел судебную практику и разъяснения вышестоящих судебных инстанций. Податель жалобы критически относится к выводу суда о начале исчисления срока взыскания неустойки с 01.07.2021, ссылаясь на то, что поскольку квартира должна быть передана в течение 6 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию, постольку обязательства застройщика должны быть исполнены не позднее 02.12.2021. Считает необоснованным неприменение к спорным правоотношениям положений ст. 333 ГК РФ.
В суде апелляционной инстанции представитель Гаева А.В., Гаевой М.А. по доверенности Хориков С.Н. полагал решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика в суд апелляционной инстанции не явился, надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, о чем имеется уведомление. Заявление об отложении рассмотрения дела не направил, также не представил доказательства уважительности причин не явки в суд апелляционной инстанции.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит причину не явки представителя ответчика не уважительной, в связи с чем имеются основания для рассмотрения дела в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В силу ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей") моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Гаевым А.В., Гаевой М.А. (Дольщики) и ООО "СЗ "Инвестторг 6-1" (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N (л.д. 11-29).
Согласно п.п. 1.1, 2.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать Дольщикам Квартиру проектный N, площадью <данные изъяты> кв.м, при условии оплаты Дольщиками полной стоимости указанной Квартиры.
Пунктом 2.4 Договора предусмотрено, что планируемый срок окончания строительства Объекта - IV квартал 2020 г.
Согласно п. 2.5 Договора, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Дольщику - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 2.5.1 Договора, в случае, если строительство Объекта не может быть завершено в плановые сроки по п. 2.4 Договора, Застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения срока, направить Дольщику соответствующую информацию путем размещения на официальном сайте изменений в проектную декларацию.
Стороны согласились, что заключения отдельных соглашений об изменении планового срока окончания строительства не требуется в силу договоренности Сторон по настоящему пункту на день заключения настоящего Договора.
Изменение сроков окончания строительства, на условиях, согласованных сторонами настоящим пунктом, может осуществляться не более чем на 6 месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта.
Пунктом 3.1 Договора цена Квартиры установлена в размере 4 285 710 руб.
Факт исполнения истцами обязательств по оплате стоимости Квартиры в объеме, предусмотренном Договором, подтверждается представленным в материалы дела документами и не оспаривается сторонами.
Исходя из условий Договора, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Дольщику согласовывается сторонами - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть, не позднее 30.06.2021 года.
Между тем, Квартира истцам по акту приема-передачи передана 14.10.2022 (л.д. 46-47).
13.02.2023 истцы направили ответчику претензию о выплате неустойки, которая оставлена последним без удовлетворения (л.д. 48-52).
Обращаясь в суд с настоящим иском, Гаев А.В., Гаева М.А. полагали, что имеются основания для взыскания с ответчика неустойки за период с 01.07.2021 по 29.03.2022 в связи с нарушением Застройщиком сроков передачи Дольщикам Квартиры, а также компенсации морального вреда, штрафа, убытков.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что поскольку ответчиком не исполнены обязательства по передаче Объекта долевого строительства в установленный Договором срок, постольку имеются основания для удовлетворения иска и взыскания неустойки за период с 01.07.2021 по 28.03.2022, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479. Судом проверен представленный истцами расчет, признан верным, в связи с чем, судом с ответчика взыскана неустойка в заявленном истцами размере. При этом суд посчитал, что указанное в п. 2.5.1 Договора условие об отсутствии необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении срока окончания строительства, является ничтожным, поскольку противоречит положениям ст.ст. 4, 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" и делает неопределенным срок передачи объекта долевого строительства. Также, суд посчитал обоснованными требования о взыскании компенсации морального вреда. Вместе с тем, не усмотрел правовых оснований для взыскания с ответчика штрафа.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основании тщательного исследования всех представленных по делу доказательств в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон и соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы о неверно установленном судом первой инстанции сроке окончания строительства и передачи Объекта долевого строительства не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Статьей 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Частью 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" установлено, что в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч.3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.
Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Как следует из п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Таким образом, указание в договоре на право застройщика в одностороннем порядке продлить указанный в договоре срок передачи квартиры, но не более чем на полгода, а также направление истцу уведомления о переносе срока передачи квартиры, соглашением об изменении срока передачи объекта долевого строительства не является.
Более того, в заключенном между сторонами договоре обязанность застройщика передать истцу объект долевого строительства обусловлена наступлением события - сдачей дома в эксплуатацию. Конкретного срока передачи объекта долевого строительства договор не содержит.
Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.
В таком случае, положение договора о планируемом сроке строительства дома, определенном в нем конкретной датой, должно учитываться для установления общей воли сторон в отношении условия о сроке передачи объекта долевого строительства.
Иное толкование условий договора, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства, ущемляя права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, порождая правовую неопределенность, что является недопустимым.
При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что не требовалось отдельного заключения и подписания соглашения с Дольщиком об изменении условий Договора, поскольку никакого изменения не произошло, а конечный срок передачи Объекта долевого строительства был определен сторонами в Договоре изначально путем прибавления шести месяцев к дате ввода Объекта в эксплуатацию, т.е. передача в любом случае должна была состояться не позднее 02.12.2021, являются несостоятельными.
Исходя из положений ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", а также установленного факта просрочки передачи квартиры, суд обоснованно взыскал неустойку за период с 01.07.2021 по 28.03.2022, поскольку имеется просрочка передачи квартиры за заявленный истцом период времени. При этом, представленный истцами расчет правомерно признан судом правильным, произведенным исходя из ставки рефинансирования, действовавшей на предусмотренный договором день исполнения обязательств 30.06.2021 в размере 5,5%, за период просрочки, равный 271 день.
