АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 апреля 2024 года Дело N А35-6415/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено "10" апреля 2024 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Егоровой Т.В.

судей Нарусова М.М.,

Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трохачевой Е.В.

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "МС-Ком": представитель Потапова Н.Е. по доверенности от 04.01.2024,

от общества с ограниченной ответственностью "ЛюксИнвест": представитель Крохмаль Н.Г. по доверенности от 17.05.2023,

от общества с ограниченной ответственностью "Капитал Инвест": представитель Катунина Л.М. по доверенности от 01.12.2022,

от общества с ограниченной ответственностью СЗ СМУ "Строй Инвест": представитель Катунина Л.М. по доверенности от 18.06.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МС-Ком" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.06.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу N А35-6415/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МС-Ком" (далее - ООО "МС-Ком", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Люкс Инвест" (далее - ООО "Люкс Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Инвест" (далее - ООО "Капитал Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" (далее - ООО СМУ "Строй Инвест") о взыскании в солидарном порядке убытков, причиненных попаданием воды в цокольное помещение, в размере 653 972 руб., а именно стоимости восстановительного ремонта в размере 275 097 руб., упущенной выгоды в размере 378 875 руб., а также процессуальных издержек, затраченных на проведение экспертного исследования в размере 65 000 руб.; об обязании ООО "Люкс-Инвест" в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по проектировке и устройству гидроизоляции наружных стен цокольного этажа ниже уровня тротуара в части наружных стен в объеме, включающем в себя комнаты цокольного этажа помещения I и технического коридора, смежного с кабинетом N 3 помещения I в доме N 70 по ул. Володарского г. Курска, устранив попадание воды в указанные помещения, заключив договор с подрядной организацией на выполнение проектных работ и работ по устройству гидроизоляции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Фонтош Максим Витальевич (далее - ИП Фонтош М.В., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить и изменить решение и постановление, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что непринятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей компанией независимо от решения общего собрания, также, по мнению заявителя, ООО "Люкс-Инвест" не представлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома - своевременных работ по выполнению гидроизоляции, необходимой для обеспечения надлежащего качества, исключающих протекание воды в цокольную часть спорных помещений ООО "Люкс-Инвест", кроме того, судебной экспертизой подтверждено, что выявленные дефекты возникли из-за ненадлежащего выполнения застройщиком вертикальной гидроизоляции при строительстве многоквартирного жилого дома.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчиков с кассационной жалобой не согласились по основаниям, изложенным в отзывах на нее и в дополнениях к пояснениям.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет", явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права, при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.11.2018 между Струковым А.Н., Струковой А.А. (далее - продавцы) и Фонтошем М.В. (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 293, 8 кв. м, с кадастровым номером: 46:29:102319:939, находящегося по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Володарского, д. 70, помещение I.

ИП Фонтош М.В. (далее - арендодатель) и ООО "МС-Ком" (далее - арендатор) 31.12.2020 заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения в здании с кадастровым номером 46:29:102319:939 по адресу: г. Курск, ул. Володарского, д. 70, помещение I на цокольном этаже общей площадью 293, 8 кв. м.

Срок аренды на основании пункта 4.1 договора составляет 11 месяцев и начинает исчисляться с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

Обязательство по передаче нежилого помещения исполнено сторонами 31.12.2020, что подтверждается актом приема-передачи от 31.12.2020.

Указанное нежилое помещение является частью многоквартирного дома N 70 по улице Володарского города Курска, в связи с чем между ООО "Люкс Инвест" (далее - исполнитель) и ООО "МС-Ком" (далее - потребитель) заключен договор управления N В70/I/4 от 15.12.2017, предметом которого выступает обязательство исполнителя по содержанию общего имущества нежилого помещения расположенного по адресу: г. Курск, ул. Володарского, д. 70, помещение I, офис N 4, проведение расчетов за сбор и транспортировку бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ), жилищные и прочие услуги, коммунальные услуги, предоставленные организациями, обеспечивающими эти услуги в г. Курске.

В дальнейшем ООО "МС-Ком" (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Халина Анна Сергеевна (далее - арендатор) 31.12.2020 заключили договор субаренды нежилого помещения I на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Володарского, д. 70, общей площадью 108, 25 кв.м., сроком на 11 месяцев, который начинает исчисляться с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

Нежилое помещение передано ИП Халиной А.С. 31.12.2020 по акту приема-передачи.

В январе 2021 года к ООО "МС-Ком" обратился арендатор - ИП Халина А.С. с письменным уведомлением о расторжении договора аренды, поскольку 08.01.2021 сданное в аренду помещение было подтоплено.

ООО "МС-Ком" 26.01.2021 обратилось к ООО "Люкс-Инвест" с целью составления акта обследования помещения.

Согласно акту обследования от 26.01.2021 комиссией в составе представителя обслуживающей организации - генерального директора ООО "Люкс Инвест" Холявской Л.В., энергетика ООО "Люкс Инвест" Безверхого А.Н., представителя собственника офисного помещения ООО "МС-Ком" в лице Бобровинского В.В. произведен визуальный осмотр комнат в цокольной части офисного помещения, в ходе которого были обнаружены пятна на стенах помещения, небольшие лужи на полу, выполненном из керамической плитки, указанные недостатки находятся в пределах балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ООО "МС-Ком".

Не согласившись с выводами управляющей компании, истец обратился в адрес ООО "Люкс Инвест" с претензией от 05.03.2021, в которой просил ответчика установить причину поступления грунтовых вод в помещения цокольного этажа, устранить выявленную причину, а также выплатить стоимость восстановительного ремонта в размере 801 072 руб. и упущенную выгоду в размере 378 875 руб.

Оставление претензии без ответа послужило основание для обращения ООО "МС-Ком" с исковыми требованиями в арбитражный суд.

Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на статьи 161, 162, 189 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", положения статей 15, 247, 290, 393, 607, 612, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также установив, что проведение ремонта гидроизоляции внешних ограждающих конструкций (наружных стен) в перечень работ по ремонту конструктивных элементов здания, согласно условиям договора с управляющей компанией, срок действия которого уже истек, не входит, отсутствует решение общего собрания собственников по вопросу проведения капитального ремонта, в иске к застройщику отказано по мотиву выявления недостатков после истечения гарантийного срока.

Кроме того, судами указано, что ООО "МС-Ком" является арендатором спорного помещения на основании договора аренды нежилого помещения от 31.12.2020, поэтому у него нет оснований для обращения с настоящим иском, так как в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Однако судами не учтено следующее.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" о бремени доказывания, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

В предмет доказывания по данного рода искам входит установление факта неисполнения ответчиком гражданско-правового обязательства либо ненадлежащего исполнения обязательства, факта наличия убытков, наличия причинно-следственной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и убытками, а также вины ответчика. При этом бремя доказывания указанных обстоятельств (за исключением вины) лежит на истце. Отсутствие хотя бы одного из названных условий влечет исключение ответственности в виде взыскания убытков (возмещения ущерба).

При этом пунктом 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, об экономическом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ исполнение обязанностей по содержанию общего имущества возложено на управляющую организацию.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Такие требования установлены частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491).

Согласно пункту 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома и безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В пункте 11 Правил N 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подпункт "а"), и текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт "з").

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил N 491).

На основании пункта 14 Правил N 491 результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Согласно пункту 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), целью технического осмотра жилых зданий является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

На основании пункта 2.1.1 Правил N 170 следует проводить общие плановые осмотры, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство. Общие осмотры жилых зданий должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах (пункт 2.1.4 Правил N 170).

В соответствии с пунктом 2.1.5 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;